其次 ， 主力置业人口年龄中枢上移 ， 住房改善能力提升 。主力置业人口中 ，  45 ~ 60岁为三次及以上的再改和豪改群体 。
根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据 ， 2020—2030年 ， 中国再改和豪改需求人口占比维持在40%左右 。中国房地产业的改善时代已然来临 ， 并预计持续到2035年左右 。
综上所述 ， 高端住宅的“天时“已到 ， 南宁优质高端住宅的火爆时代开启了 。
三
开发商打造高端住宅的意愿强烈
城市化率60%之前 ， 解决的是住房短缺问题 ， 开发商主要走“大规模高周转“路线 ， 所谓”黄金时代“ ， ”时间就是金钱“ ， 速度够快才能抢到更多钱 ， 开发高端住宅不仅开发速度慢 ， 去化速度也慢 ， 跟时代要求不符 ， 所以主流的开发商都不愿意开发商高端住宅 。
城市化率60%之后 ， 进入“白银时代“ ， 解决“改善需求“ ， ”品质和服务、个性化“才是时代的主旋律 ， 这个时代 ， 各家开发商转身做高端住宅的意愿才开始凸显出来 。
2020年 ， 南宁各种DW地块出现 ， 五象湖、凤岭南等等不断刷新的地价却仍然有众多开发商踊跃举牌斥巨资拿下 ， 胆量何在？显然是“白银时代 ， 购房者对美好居住的追求”给与的 。
最近各种1.4万+以上地价的土地成交和各个2万+高端住宅的各种王炸 ， 已经明显印证了时代的变化 。
四
政府精明推地 ， 璞玉地顺势推出
实话实说 ， 南宁市是一个高度依赖土地财政的城市 。土地财政在南宁市政府财政收入中的比重超过60% 。土地出让收入及土地相关税收是政府非常注重的 ， 所以政府在土地出让上是非常专业和有节奏的 ， 前些年南宁市的土地都是小块分割出让 ， 以便尽量获取高价 ， 很少看到有高达百亩的土地整体出让 ， 而且都是易开发的平地净地为主 ， 而开发难度较大的适合做高端住宅的山陵坡地推出的比较少 ， 有山又有江的土地更是凤毛麟角 ， 而这种有山又有江的凤毛麟角地块正是值得强烈关注趁早下手的首选目标 。
丘陵地带出让少的原因 ， 一方面是因为这些地开发难度比较大 ， 进度慢 ， 在力求“大规模高周转“的黄金时代 ， 主流开发商都嫌麻烦 ， 政府也不好出手；另一方面实际上也是因为山地和丘陵地带的开发 ， 其实更容易做出高端住宅 ， 如果等到合适的时机 ， 其实能够获取更好的土地出让价格 ， 所以南宁的丘陵地带土地出让很少 。

文章插图
从这个图上其实比较好看出 ， 南宁市核心区附近比较大的丘陵地带其实主要就两块：青秀山和南宁东 ， 青秀山已经无法开发了 ， 就看南宁东了 。
南宁整体向东向南 ， 南边比东边开发进度快 ， 主要也是因为南边大片平整的净地 ， 开发难度相对小 ， 南边现在差不多了 ， 随着白银时代的到来 ， 向东的这边丘陵又该提上日程了 。南宁东的这块丘陵地带 ， 估计以后都会是高端住区 。
五
高端住宅 ， 好风水管三代
中国买高端住宅尤其豪宅（别墅为甚）的富主都比较注重风水 。原因很简单 ， “创业容易守业难” ， 创富一代想要保住财富并继续恒大恒强世袭传承 ， 这时候中国流传几千年的风水便成为这些上层富豪们要借助的主流工具 。俗话说“好风水管三代” ， 正中这些上层富主下怀 。

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