因为，内地的购物中心与海港城完全是两种不同的商业逻辑 。
对于海港城来说，比商业运营更重要的是，海港城凭借着天时地利人和站在一个大风口之上，这个大风口就是每年几千万大陆访港游客强劲的购买力 。
不得不说，海港城相当智慧地根据自身优势，坐拥欣赏世界闻名维多利亚港夜景的最佳位置，把海港城成功打造成来港旅客的必经之地 。
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海港城因而成为香港最多内地游客光顾的高端商场，其针对海外游客提供各类优惠，服务措施体贴到位，同时集团旗下的三大星级酒店也近在咫尺，全方位地服务访港旅客，吸引大量访港旅客观光购物，是其成功的关键所在 。
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中国游客这些年来前往海外”四处搜刮“奢侈品早已不是什么新闻了，而香港因为通关的便利，早已成为中国富人购买奢侈品的首选之地 。
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海港城不遗余力地接住了这个大蛋糕，处处为访港旅客需求着想 。根据九龙仓置业的年报，海港城时装、皮具及珠宝首饰类奢侈品业态共计接近一半的面积占比，贡献了总销售额的七成，租金占比更是高达八成 。
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另外电子消费品类虽然面积占比不大，仅为2%左右，但是其坪效却是最高的，达到50万港币每平米每年 。由此可见，目的性消费业态在海港城最受欢迎 。
这是内地无论哪个购物中心，都可望而不可及的巨大优势 。
【香港国际广场购物中心 香港海港城购物中心】顺便提一句，九龙仓置业公司主席兼常务董事吴天海在业绩报告会上这样告诉记者：“至于内地的房产，上市公司海港企业去年已经把部分物业卖了，我们将继续减少这方面的投资 。”
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