未取得商品房预售许可证明订立的卖房合同是无效的 。
出卖人未取得商品房预售许可证明 ， 与买受人订立的商品房预售合同 ， 应当认定无效 ， 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 ， 可以认定有效 。
【法律依据】
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【未取得商品房预售许可证明订立的卖房合同有效吗】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 ， 出卖人未取得商品房预售许可证明 ， 与买受人订立的商品房预售合同 ， 应当认定无效 ， 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 ， 可以认定有效 。
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