即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念 。商圈也有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的 。所以选址的第二步就是选商圈 。
而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从11个层面对商圈进行调查分析：

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综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质 。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能 。


3、第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置
你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了 。
如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定 。所谓千分点，就是商圈的最佳聚客点 。


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聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性 。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方 。
人流计算的方法：
1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算
2.计算有两个时间有节点
A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末
B、营业时间之内统计数据
3.最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟
确定千分点之后，你的新址的位置，距离这个“千分点”越近越好 。


4、第四步：从3个方面对店面进行评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：

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5、第五步 ：与房东进行谈判签合同
免租装修期
以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店 。
租金及押金
在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位 。
另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式 。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润 。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金 。

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续租和租期
比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下 。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年 。这些都是谈判的重点 。

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表二：租金条件评估标准


6、第六步：对新门店做一份立地报告
立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结 。

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