卓越招商臻龙府和越秀TOD·星航货量不多，前者只有6栋，后者也只有7栋高层，经过去年的消化，现在卖得差不多了，竞争没有那么大 。越秀TOD·星航还有小洋楼没推，但这样的产品在老黄埔不多，相对来说反而是优势 。

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越秀TOD·星航规划图
需要留意的是两个搅局者，一个是靠近鱼珠地铁站的中洲紫轩，一个是黄埔第二大旧改万科新城 。
中洲紫轩是3栋商住混合连体单体楼，体量小，1-2楼是商业，3-7楼是公寓，9-31楼才是住宅，公寓和住宅将会分开管理 。公寓产品建面39-81㎡，住宅建面79/115/158/168㎡的三到五房，吹风价5万+ 。

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中洲紫轩效果图
项目交通非常便利，靠近双地铁（5号线和13号线）鱼珠站，在步行范围内，8站直达珠江新城 。所在的鱼珠临港经济区，西联“黄金三角区”的国际金融城、珠江新城以及琶洲，为市区强大购买力外溢的第一站，地段优势明显 。
所在的鱼珠板块新盘稀缺，可选择性少 。
但不足也有 。
周边多是汽修店，城市面貌有待改善 。靠近交通要道，附近还有一条铁轨，扬尘与噪音污染也要注意 。户型也比较独特，卧室门对着客厅或者走廊，动静分离相对较弱 。就看购房者是看重地段，还是在意户型了 。

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中洲紫轩168㎡户型
另一个新盘万科·黄埔新城，带着“低价”来势汹汹 。它天量的供应，不仅让周边的楼盘感受到扑面而来的压力，连老黄埔以及广州的刚需红盘，都感受到了这个新盘带来的新的“战争” 。
项目是沙步村的旧改，占地面积约158万㎡，相当于5个猎德村（3/5的亚运城），预计提供3万多套房供应 。
社区规划100万平的商业以及11所学校，包括6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中 。这样的规划，完全是自成一城，内部就有了完整的生活需求体系 。

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万科黄埔新城效果图
再加上万科两字的吸引力，周边楼盘的压力可想而知 。
项目首批预计推出建面约93㎡三房、122㎡与143㎡的四房，销售中心建得差不多了，预计3月会开放 。吹风价嘛，3.8-4.2万/㎡ 。这个价格，放在科学城都能一战，更何况是整体4万+的老黄埔 。
除了两个新盘外，老黄埔还有不少旧改 。华润新溪、珠光宏岗村旧改、合景南岗南以及双沙旧改等，供应源源不断，越往后上市，竞争就越大 。
南沙横沥岛尖，是青铜还是王者？去年人才购房政策取消后，南沙楼市成交一落千丈 。
与科学城、老黄埔这些有本地产业人口以及中心区外溢需求支撑的板块不同，南沙楼市本地需求不足，2020年那一波火爆行情，更多是靠深莞投资客撑起 。投资客退潮后，南沙的网签也由原来的月签2000+降至现在的600套左右 。
投资客退潮后，横沥岛尖这个即将上演内卷的板块，还是王者吗？
横沥岛尖到底卷成什么样？11个项目即将要来 。

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目前在售的，有葛洲坝湾区金融城、旭辉曜玥湾、美的江上沄启和铂玥明珠ONE四个项目，价格在3.6万/㎡左右 。
后面，还将有7个项目待开 。
案名已经出来的，有深业颐泽府和建发明珠湾玺 。去年刚拿地待售的，还有星河、绿城、南沙城投、越秀&中铁建项目，竞争非常激烈 。

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