首先恭喜融创首入北仑 。无论是北仑府还是北仑壹号院 ， 有融创这块金字招牌 ， 总能吸引一波流量 。


今日土拍 ， 圈内圈外一片欢腾 。北仑地价终于破20000 ， 这一地价也等于肯定了北仑的城市价值 ， 尤其是凤凰城板块的价值 。


但在这片欢呼中我居然听到有人说 ， 北仑房价破4万指日可待 。对此 ， 我想说的是 ， 我不怀疑未来终有一天北仑房价能站上4万 ， 但仅就这一地价而言 ， 还远不具备这一能量 。


首先 ， 北仑也在限价政策覆盖范围内 。目前北仑新盘开盘均价普遍在3万内 。比如下面这个 。

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厦门国贸的产品 ， 距离今天两幅地不过几百米 ， 不到25000的备案价 。备案价 ， 即政府规定的售价上限 。


此外 ， 华夏如愿25400元/平 ， 印东方28400元/平 ， 地段也都不差 。


今天的两幅地也有限价 ， 白坯限价31000 ， 在北仑新盘中算比较高的 。但也到了北仑当下新盘的天花板 。


何况两幅地处于公园板块内 ， 中间是原来凤凰山主题乐园的中心湖 ， 东侧是北仑制高点“凤凰山” ， 或曰“北仑之丘” 。容积率仅1.6—1.8 ， 西边还有北仑中心公园、富邦广场 ， 南侧有地铁 ， 占尽北仑好风水 。


当然肯定会有人说：不是还有价格倒挂？


根据目前一些网上的报价 ， 北仑确实有超过4万的二手房 ， 但仅集中在黄山豪庭、里仁越府、凯旋门等寥寥几个 。而且要么豪装、要么是别墅 ， 要么学区极好 ， 属较特殊的案例 。

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并且这一挂牌价格实际成交能有几成还在未知 。
根据中介市场反馈 ， 宁波二手房主力成交总价在300万以内 ， 尤以200万以内居多 ， 多数高价二手房有价无市 。新房价格倒挂也加大了二手房成交难度 ， 客源纷纷打新 。这也是新房市场热度居高不下的原因——市场认为“倒挂即空间” 。


但其实这是个伪命题 。因为倒挂的价差可能是空间 ， 也可能是泡沫 ， 说明前期冲得过猛 ， 也被学区房的价格带偏了市场的真实估值 。
不信的话 ， 北仑的房东可以挂4万的价格试试看 ， 有没有人愿意为此埋单 。



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归根结底 ， 高也罢低也罢 ， 一切都取决于市场真实的承受力 ， 就如上面提到的二手房目前主力总价 ， 心气是高 ， 但身体很诚实 。


此外成交的二手房基本以学区房为主 ， 几乎占到80% ， 非学区房普遍缺乏竞争力 。



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结论：
1、地价高因为地块好 ， 容积率也低（为了契合凤凰山的天际线）；
2、限价31000 ， 当下北仑新盘的天花板
3、二手房市场有价无市现象越来越显著 ， 这一地价未必能推高北仑整体价格结构 。反而 ， 倒挂越明显 ， 越可能打击到二手房市场 。

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