僧多粥少 ， 千呼万唤 。
作者 | 王晗玉
编辑 | 郑怀舟
在首批REITs上市近半年后 ， 第二批终于也落地了 。
11月29日 ， 沪、深两大交易所分别迎来建信中关村REIT和华夏越秀高速REIT的公开发售 。 此前在今年5月31日首批9只REITs亮相之际 ， 市场曾用“千呼万唤始出来”形容 ， 这既是出于对REITs稳定现金流、高比例分红特性的渴望 ， 又显示了在地产、城投债等固收产品陆续暴露风险的趋势中 ， 机构对创新品种的期待 。
经过半年的运行 ， 首批REITs不负众望 ， 整体涨幅亮眼 ， 截至11月26日收盘 ， 除平安广州广河REIT外 ， 其余8只REITs全部实现溢价 。
文章插图
首批基建公募REITs截至11月26日的表现 ， 数据来源：Wind
而即将落地的第二批 ， 依然不枉“千呼万唤”之名 。
11月23日 ， 建信中关村REIT和华夏越秀高速REIT接连发布询价结果 ， 前者获得56.35倍认购 ， 后者获得44.19倍认购 ， 远超过首批REITs平均不足8倍的认购倍数 。 而第一批REITs中的“佼佼者”中航首钢生物质REIT还以1.76%的配售比创下当时公募基金配售比例新低 。
两批REITs接连引爆投资热情 ， 僧多粥少是重要原因 。
僧多粥更少 ， 火爆升级
回想首批REITs发售当天的场景 ， 截至上午11点30分 ， 9只即已全部超募 。 其中博时蛇口产园REIT募集上限2.07亿元 ， 开卖半天全渠道募集42.3亿元；中航首钢生物质REIT募集上限1.33亿元 ， 半天募集46亿元；富国首创水务募集上限0.88亿元 ， 半天募集10亿元 。
而来到第二批REITs的网下询价阶段 ， 当天火热程度绝不亚于首批9只的盛况 。 除去认购倍数均超40倍 ， 机构报价也基本贴近询价公告上限 。
建信中关村产业园REIT报价区间为2.851元/份-3.350元/份 ， 最终剔除无效报价后 ， 网下投资者报价中位数为3.350元/份 ， 加权平均数为3.335元/份 ， 最后确定发售价格为3.200元/份 。
华夏越秀高速REIT报价区间为6.512元/份—7.499元/份 ， 最终剔除无效报价后 ， 网下投资者报价中位数为7.499元/份 ， 加权平均数为7.301元/份 ， 最后确定发售价格为7.100元/份 。
虽然在国内尚属新兴品种 ， 但在国际市场REITs早已发展成熟 。 当前国外REITs底层资产多为酒店、商场等商业不动产 ， 我国将试点范围进一步圈定在基础设施领域 ， 项目运行周期长 ， 现金流稳定 ， 且强制派息分红 ， 优势有目共睹 。
此外 ， 作为国内新落地的基金品种 ， 监管层在项目审批上把控严格 ， 这也令目前已通过的项目大多比较优质 。 而市场自然也面临僧多粥少的局面 。
一名华东券商人士向36氪回忆 ， 首批REITs发行时 ， 自己所在的机构也瞄准了这项新品种 ， 无奈配售比太低 ， 能拿到的份额太少 ， 挂牌上市后又基本是一路飘红 ， 溢价偏高 ， 导致其到目前也没寻到接手的合适时机 。 而第二批REITs仅有2只 ， 相比首批规模更小 ， 加之此前9只REITs运行良好 ， 该人士直言第二批风头更盛是“显而易见” 。
【“资产荒”曙光：大涨近30%的REITs，终于迎来第二批哄抢 | 氪金 Lite】
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