观点网羊城旧改市场在经过一段时间整改陷入“沉寂”后 ， 罕见出现了新面孔的入局 。 1月20日 ， 据中海晟融官微消息 ， 中海晟融（北京）资本管理集团有限公司决定投资并全面参与广州核心区域城市更新项目 ， 首批储备项目预计建筑面积将达100万平方米 。 按照中海晟融的表述 ， 此次投资是其首次进入羊城 ， 具有重大战略意义 ， 是公司积极参与大湾区城市更新的重要举措 ， 也是完成大湾区城市更新布局的关键一步 。 据该公司介绍 ， 此番决定投资广州核心区域城市更新项目 ， 经过了数月市场调研及深入分析研判 。 资料显示 ， 中海晟融为中植系旗下独立运营的资产管理公司 ， 中植系则以“万亿金融版图”头衔为外界熟知 。 此番参与广州城市更新项目更多是以投资者的身份 ， 这与过往大举进入的开发商以操盘开发为主模式大不同 。 值得注意的是 ， 中海晟融的介入 ， 更大程度上或是解决旧改盘活运转最重要的资金问题 。 首进羊城根据工商信息 ， 中海晟融成立于2014年2月26日 ， 注册资本为5.1亿元 ， 经营范围为项目投资、投资管理、技术推广、技术服务、经济贸易咨询、企业策划；由中海晟丰（北京）资本管理有限公司、解直锟分别持有99.93333%、0.06667%股权 ， 其中前者由解直锟全资持有 。 据观点新媒体了解 ， 中海晟融设立的三大业务主线分别为核心城市核心位置存量资产改造、大湾区特殊资产投资、新农村建设 ， 该公司在1月初的新年贺词中开篇即强调城市更新发展模式的重要性 。 以北京总部为核心 ， 中海晟融在深圳、南京、青岛之外 ， 亦在广州设立了不动产投资事业部 ， 实现与总部协同运营管理 。 此番广州100万平方米建面的首批储备项目 ， 则被中海晟融视为“完成大湾区城市更新布局” 。 但首批储备项目涉及哪些旧村并未公开 ， 可以确定的是 ， 有明确的建面规模公布 ， 意味着相关旧改项目的投资谈判已基本敲定 。 在此之前 ， 中海晟融在大湾区的投资更多集中在深圳、珠海、惠州等城市 。 从股权投资看 ， 中海晟融直接全资控股公司超过25家 ， 间接参股多达上百家 ， 其在大湾区的主要投资中心为珠海 。 针对大湾区的项目投资 ， 被中海晟融纳入“大湾区特殊资产投资”业务主线中 。 自2017年起 ， 中海晟融与头部开发企业共同设立多支粤港澳大湾区城市更新不动产股权投资基金 ， 投资深圳、珠海、惠州等城市核心区域旧改项目 。 以不动产基金投资为核心业务 ， 中海晟融主要涉足棚改、工改、产城融合以及再开发项目等 。 截至目前共运营管理4支大湾区不动产股权投资基金 ， 涉及项目15个 ， 基金规模近66亿元 ， 项目可售货值超过700亿元 。 截至2020年底 ， 投资的不动产基金项目储备货值超过2300亿元 。 根据该公司官微介绍 ， 深度参与到各个项目开发全流程中 ， 通过引入头部地产开发企业及金融机构进行合作 ， 在资产端搭建完整的投资方案及后期开发运营方案 ， 解决债务剥离、产权明确、工程复工等常见的疑难问题；在资金端发挥的作用则倾向于优化资金结构 。 尽管无法知悉中海晟融此番介入的旧改项目信息 ， 但值得注意的是入局时机 。 自2021年下半年以来 ， 奥园、佳兆业、恒大、升龙、雪松、宝能、雅居乐等一众房企均传出撤场、减持旧改项目或引入合作方开发的消息 ， 背后原因一方面指向的是开发商无法担负旧改前期投资支出的资金问题 ， 另一方面则是“大拆大建”禁令下旧改市场的洗牌和整改 。 在解决旧改项目股权及资金问题上 ， 去年以来出现了国资大量接盘的现象 ， 参与形式多是与房企设立资金投资项目、股权质押、成立广州城更基金等 。 有业内人士分析指 ， 广州城市更新将从拆建为主走向改造为主 ， 引入类似中海晟融的基金 ， 亦是市场选择的结果 。 投资角色核心城市核心位置的存量资产改造业务线 ， 中海晟融此前相继投资了北京工体西路“IN 三里”高端公寓项目、工体北路13号院3号楼项目、慈云寺6号楼项目、南京新街口某商业项目等 。 上述三个位于北京核心地区的商业地产项目 ， 是在近期不到一年半时间内拿下的 ， 可见其在存量改造上的动作 。 中海晟融官微中表示 ， 2022年还将继续投资核心城市核心区域的存量资产改造项目 。 按照此前多进行机会投资参与不良资产的更新改造来看 ， 业内人士表示 ， 不排除中海晟融将介入民企撤退的广州旧改项目 。 从北京项目看 ， 中海晟融多以不动产股权基金及股权合作为主要投资途径 ， 包括司法拍卖获得项目并与第三方合作模式 ， 发起设立主动管理型基金并进行项目收购等方式；此后与头部地产开发企业合作 ， 对项目进行重新定位、设计、营销、运营等资产管理工作 。 其中 ， 慈云寺6号楼项目是中海晟融以低价收购城市不良资产并盘活的典型案例 ， 也是其城市更新领域的代表性项目 。 该项目由于历史原因停滞多年 ， 2020年中海晟融及其下属公司以与第三方合作模式 ， 通过司法拍卖竞得该项目 。 针对这样的不良资产 ， 中海晟融的投资逻辑为通过自身资源整合能力、金融服务能力、投后管理能力为城市老旧资产、不良资产赋能 ， “修复”后再入市 。 据悉 ， 中海晟融的资金来源多为自有资金和第三方资金 ， 过往合作伙伴包括隆基泰和、世茂、蓝光、佳源国际、佳兆业等一众房企 。 至于与开发商之间的股权问题 ， 以北京工体西路“IN 三里”高端公寓项目为例 ， 中海晟融发起设立主动管理型基金收购该项目 ， 同时与世茂集团达成合作 ， 向世茂转让该项目公司40%权益 ， 双方合作操盘 。 这期间 ， 中海晟融以资管、私募股权基金出资并持有项目股份的模式进行合作 ， 后续则将获得固定收益或特殊分红退出 。 可以发现 ， 中值集团内部目标是“做中国的黑石” ， 中海晟融在投资逻辑上也坚持“买入、修复、卖出” ， 引入知名开发商以及金融合作机构 ， 并依托自身资源整合能力以及主动管理能力进行资产盘活 。 这样的投资角色在其余项目上也有所表现 ， 中海晟融均预留了退出方式 。 据悉 ， 2017年 ， 中海晟融与地产开发企业共同设立城市更新基金——鹏城大湾区壹号基金 ， 用于投资深圳布吉南门墩城市更新项目 ， 全程参与项目拆迁谈判、业态规划、产品定位等开发工作 ， 在基金存续期间加速项目价值转化 ， 并在2020年获得基金收益后实现退出 。 此外 ， 中海晟融与佳兆业、隆基泰和也均以共同设立发展基金的形式落地城市更新项目 。 本文源自观点地产网

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