什么是房屋抵押转让？如何控制风险？ _经验常识

文章插图
大家好，我是王律师。经常有客户咨询有抵押房屋转让的风险控制问题。很多客户都有这样的疑问，有抵押房屋转让后，有抵押房屋是否可以转让？为什么银行不能接受有抵押房屋？
1、有抵押房屋转让风险控制原则
房屋抵押期间，抵押人的抵押权消灭，抵押权人请求解除抵押的，人民法院应予支持。但抵押权被依法限制的除外。房屋抵押期间，抵押人已经支付全部价款并办理了抵押登记的，转让抵押权视为已实现，受让人取得了抵押权。由于受市场波动影响，市场交易双方往往存在“不合理低价”行为，所以要控制好房地产市场交易风险。目前市场上有三种比较普遍方式：一是有抵押房屋转让前直接签订合同确定价格；二是房屋转让后只转让房屋所有权不发生变化；三是由转让双方自行协商确定价格。从目前情况看，对于有抵押房屋转让的风险控制原则是：一是买卖双方事先在房屋抵押合同中约定具体转让价格；二是在合同中约定有抵押房屋转让后买方要支付全部价款；三是约定房屋转让后买方要承担担保责任。
2、有抵押房屋的抵押期限限制
抵押期间届满，抵押人未将抵押房屋归还银行，可以要求抵押人解除抵押，并要求转让抵押房屋，但必须是抵押期限届满后，抵押房屋仍未归还银行。银行在处理此类风险时非常谨慎，只要符合规定，即使受让人不同意转让抵押房屋，也不能随意办理，必须在解除抵押时才能进行交易。如果受让人认为出售房屋仍有可能继续使用抵押房屋，可以通过与受让人协商办理解除抵押手续，也可以通过法律途径解决问题。
3、有抵押房屋的抵押权限制
在我国目前的房产抵押制度下，因其对房地产债务人和抵押人具有担保作用，因此银行也不愿意接受有抵押房屋转让的行为。但是，银行在放贷时，如果无法办理房屋抵押登记手续，则将无法办理抵押登记手续，因此银行不愿意接受有抵押房屋。根据我国物权法的规定：抵押人与抵押权人约定，抵押期限届满，抵押人不行使抵押权或者行使期不产生物权效力。在抵押权人遭受损失或者抵押权人权利受到侵害时，抵押权人有权请求抵押权人承担赔偿责任。
4、有抵押房屋转让的条件限制
我国物权法第206条规定：抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人。抵押权人应当在同等条件下优先受偿。抵押期间，抵押权人同意，不得转让抵押财产。抵押权人或者受让人请求抵押人将抵押财产转让给第三人的，人民法院不予支持。
5、有抵押房屋转让办理中的注意事项
【什么是房屋抵押转让？如何控制风险？】对于有抵押房屋的转让，由于办理抵押登记的时间较长，受让人一般会在抵押权人取得房屋所有权之后，再向房屋抵押权人办理过户手续。在转让办理过程中，受让人要注意核实相关信息：抵押权人是否取得了房屋所有权证，房屋是否在抵押登记期间，是否有其他抵押行为。如果有需要，还要了解抵押权人与房屋抵押权人是什么样的关系。房屋抵押权成立后，抵押权人享有优先受偿权，在其没有向抵押权人支付价款前，受让人不得对抗其他债权人。受让人有权要求抵押权人履行债务或者提供相应债务担保。抵押权人在清偿债务或者提供担保后有权向其他债权人要求履行债务或者提供相应担保。

特别声明：本站内容均来自网友提供或互联网，仅供参考，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系，我们将在24小时内删除。