商品房预售方的资格是什么呢 _经验常识

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商品房预售，是指房地产开发商在没有取得商品房所有权证的情况下，将开发的土地使用权转让给房地产开发企业，并在一定时期内提供向公众出售商品房的行为。我国城市房地产管理法规定：“商品房预售制度，是指房地产开发商在具备本法第五十七条规定条件时，可以进行商品房预售。”同时城市土地使用权出让管理办法规定：“取得土地使用权证书后，方可进行转让；未取得许可证的房地产开发企业不得进行。”同时城市房地产管理法还规定：“土地使用权人可以委托有资质的经纪机构代为办理认购、预订等事项以及与房地产开发企业签订房屋买卖合同等事宜” 。因此，在我们国家对于土地进行转让和抵押并不是很困难的事情。
1、土地使用权
土地使用权是指土地所有者依法对其所拥有的土地上一定期限的土地享有所有权。国家根据工业、农业、军事以及非工业和军事用益物权等不同类型确定土地使用权，但土地使用权只能在国家或集体内转让和赠与。土地使用权转让时需要签订土地流转协议，受让人要对土地进行登记和申请，符合条件还需要缴纳一定土地出让金，以及其他费用。土地使用权需要根据不同情况有不同规定。
2、预售方资格
在我国对于已经建成的房子没有进行销售之前，如果房屋已经销售完了，开发商也是没有办法办理产权证。城市房地产管理法第48条规定：“已取得国有土地使用证的土地使用权不得出让。土地使用权出让后，土地使用者需要按照规定缴纳土地使用权出让金等相关费用” 。所以开发商只能将房屋销售完才能申请产权证。
3、房地产行业对预售的规定分析
商品房预售制度起源于西方国家，起源于18世纪初法国的巴黎公社制度，后来英国、美国、日本、韩国、新加坡等国家纷纷建立了商品房预售制度。在我国，商品房预售制度虽然起源于19世纪末20世纪初，但随着社会经济文化的发展和市场经济体制的确立后才得到广泛实施。目前我国商品房预售制已经被我国城市房地产管理法城市土地使用权出让管理办法所确认和规定。城市房地产管理法第六十二条规定：“超过批准期限或者未办理相关手续动工建设的，不得进行商品房预售。在商品房取得房屋所有权证之前开工建设的商品房项目不具备预售条件的，应当办理预售许可手续”；第四十四条明确列举了六种不得预售的情形，包括:（一）未按照建设工程规划许可证或者违反国家规定进行房屋建筑工程设计和施工的;（二）未按照建设工程规划许可证或者违反国家规定进行房地产开发建设的;（三）除法律、行政法规另有规定外，未按照批准的设计图纸施工或逾期交房的;（四）没有取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可而擅自进行商品房预售的;（五）其他违反法律、行政法规及有关规定未取得有关部门批准文件而进行商品房预售活动的。由此可见，我国现行商品房销售模式主要有两种：一是将土地使用权直接转让给开发商。
【商品房预售方的资格是什么呢】4、房屋销售是房地产交易的一个环节，它也是开发商最重要的盈利方式之一。
其中，销售房屋的收益占整个房地产开发经营的比例最大，是整个房地产开发经营业务链中利润最高、利润最多的部分。对于房屋交易过程中出现的各种问题，房地产开发商首先要根据合同约定或者法律规定积极进行处理。但是，如果因为开发商没有取得预售许可而违约的话，那将会面临着巨大的损失。因此，在商品房预售合同纠纷中往往存在着两种观点：一种观点认为，开发商违约与购房人之间不存在直接法律关系；另一种观点认为，虽然签订了相关的购房协议书且合同中约定了违约责任，但是并没有对违约责任进行详细的规定。因此在遇到开发商违约后该怎么办呢？这就需要看双方如何去处理这种纠纷了。

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