承租人违反相邻义务构成违约么 _经验常识

文章插图
我们分享此文出于传播更多资讯之目的。房屋租赁合同中，出租人与承租人一般不存在不动产、相邻关系等方面的利害关系。但在相邻关系中，却存在着不守合同约定的情况。如何处理此类纠纷便成为了双方最为关注的问题。
1、基本案情
原告与被告签订的房屋租赁合同中约定，租赁房屋位于北京市海淀区双清路18号院，为一栋三层楼，总建筑面积4256平方米，租金每年6万元，租金支付方式为月租金5000元，前5年每年24000元。因双方约定使用年限届满，原告一次性支付了半年房租7万元。但在实际使用过程中，原告发现部分房屋装修的情况与合同约定不符，房屋内墙外挂玻璃的数量与面积明显不符，屋内摆放了大量杂物，卫生状况较差，影响了房屋整体卫生环境。原告遂向法院提起诉讼，要求被告腾退房屋并支付违约金。
2、法院观点
法院经审理认为，本案的争议焦点是：被告的行为是否构成违约？最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条规定：“不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理截水、排水、通行等方面的相邻关系。”该案中，王某某于2009年4月向法院起诉要求被告支付拖欠的房屋租金。双方签订的租赁合同中约定，如发生纠纷时乙方有权要求甲方采取措施排除妨害等。
3、一审判决结果
被告方某于本判决生效后10日内返还原告刘某云房租款12500元。被告方某不服一审判决予以上诉。其认为被告方某应为刘某云承担停止侵害及排除妨碍的责任。根据本案查明的事实，被告方某不存在侵权行为，其仅是违反了双方订立的租赁合同中“不得将原告房屋作为仓库租赁，否则原告有权向法院起诉”的约定，其作为租赁合同履行方应该履行的是“不得将原告房屋作为仓库租赁”的约定，故被告方关于该约定不存在违约责任的主张不能成立，其请求驳回上诉，维持原判。
4、二审案件分析及裁判理由
一审法院认定了房屋租赁合同中关于水、电供应、交通等相邻关系的约定。二审法院认为，原告主张的上述房屋租赁合同签订于2008年5月26日，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据中华人民共和国合同法第九十四条之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，原告要求被告承担水、电供应义务以及违反中华人民共和国合同法约定对被告赔偿损失即合理收益的主张，应予以支持。本案中，原告与被告签订房屋租赁合同时虽未约定上述水、电供应事宜，但是根据相关法律法规及司法解释，原告要求被告履行上述义务应遵循诚实信用原则，而原告与被告在签订租赁合同时未对此进行明确约定。因此，本院认为，原告主张被告承担违约责任有充分理由，符合法律规定。一审法院认定原告要求被告承担违约责任的依据不充分，应予纠正，本院予以维持。
5、法官说法
【承租人违反相邻义务构成违约么】房屋租赁合同中，承租人享有在出租人要求其腾空房屋时，可以对房屋进行改造或者装修的权利。因此，在相邻权纠纷中，出租人与承租人双方对于房屋内部改造或者装修应以保持房屋整体结构或者布局的稳定为原则，同时根据公平原则以及诚实信用原则，可从保护相邻方的合法权益出发对房屋进行合理的改造或装修，或者在其不同意改造或装修时，出租人也可拒绝提供相应的改造或者装修措施。如果出租人和承租人之间对房屋进行了改造或装修时，那么可由承租人要求出租人或承租人之子提前解除合同或提供相应材料予以解决；如果承租人违反了相邻方在其房屋改造或装修义务的要求的话，则可依据合同约定请求出租人或承租人承担违约责任。

特别声明：本站内容均来自网友提供或互联网，仅供参考，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系，我们将在24小时内删除。