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土地所有权转移以登记为生效要件，口头赠予未依法进行登记，未发生物权变更，可以收回 。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力 。
【法律依据】
【以前口头协议互换土地,现在可以要回来吗 口头协议给的土地可以收回吗】《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 。（《物权法》将于2020年12月31号失效）
《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外 。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）
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