怎么认定房屋租赁合同有效 _经验常识

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房屋租赁合同是一种以房屋作为标的物的法律行为，是当事人为了居住和生产经营需要，将房屋作为共同的生产、生活空间，在一定期限内将房屋用于居住、生产或者其他经营活动的法律行为。随着社会形势向市场经济全面发展，城镇居民住房需求呈现爆发式增长态势。因此，房屋租赁市场需求快速发展。我国目前对房屋租赁合同没有明确规定如何认定合同有效，导致很多租赁协议难以得到有效履行。那么具体怎么认定房屋租赁合同无效呢？下面就让我们一起来看看这方面的法律知识吧！
1、无效的法律依据
我国合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律或者社会公共利益。其中“法律后果”是指该合同具有合同法第52条规定情况时应当承担的民事责任。根据合同法第52条规定，因欺诈、胁迫或者乘人之危等情形致使不能实现合同目的的，合同无效。但是，合同法第52条也明确规定：“因一方或者双方过错致使不能实现合同目的的”情形除外。该条款意味着一旦租赁合同存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，即使租赁合同有效，也不能成立并履行合同内容，因此只有那些当事人在日常生活中对合同约定进行了违反法律规定或者违背公序良俗的行为才会导致不能实现合同目的而无效。
2、合同无效的认定标准
根据合同法第五十二条的规定，合同无效可以分为两种情形：一种情形是，违反法律、行政法规的强制性规定；另一种情形是，合同有一方不诚信行为。如果双方当事人存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，或一方故意隐瞒真实情况或者重大误解，签订的无效文书就是无效凭证。如果是合同有重大过失所致的话，就属于合同法第五十二条规定情形之一。当然也可以说，即使签订有效合同，也会因为过失所致从而导致无效行为。合同法第四十二条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、无效合同如何执行？
【怎么认定房屋租赁合同有效】被确认为无效的合同，如果不履行，双方当事人可以通过向人民法院申请强制执行该合同并要求对方承担违约责任。人民法院经审查认为该房屋租赁合同系双方当事人恶意串通非法订立，且该无效合同不影响双方当事人行使请求权并可继续履行合同的权利义务，故应当认定该合同为有效合同。但房屋租赁合同因双方当事人均未履行法律赋予承租人相应权利义务而无效时其法律后果如何？根据中华人民共和国民法通则第一百零九条规定：“无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”也就是说，合同无效的法律后果有两种：第一种损失是赔偿损失；第二种是当事人之间相互返还租赁房屋。对于双方因该合同造成利益损失（如房产升值等),由各自承担相应损失（如返还房产）。

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