靠近高架风水 _「广东龙网」

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今日问题
靠近高架的房子是否适合入手？
学员：请问老师，标的在上海浦东内环与中环之间，靠近中环，离前滩很近，500米左右，到最近的东方体育中心地铁站走路9分钟，骑摩拜5分钟，房子内即可看到壮观的前滩。9楼的6楼，两房，92平，一梯两户方正，南北通透，市场价的95折。坐6号线到写字楼云集的世纪大道站25分钟。缺点在于房子靠近高架，而且刚好是边套，高架上有隔音墙，高架离房子50米，中间也有20米宽的绿化带，在房间里关上窗户可以听到一些噪音，不确定装隔音玻璃是否会减轻噪音。想问这种靠近高架的房子是否适合入手，噪音对未来出售会不会影响很大？另外房子内即可看到五百米开外的高架立交桥，会不会因为风水或瞻观不好而影响未来出售？谢谢！（2017.6.19）
Art：首先，目前提供的信息还不够，例如小区名称、总户数、照片，所以还不能下判断，至于「市价9.5折」这个条件，所谓的「市价」是指「小区平均价格」or「同一户型同面高架的均价」？如果是前者，则不算有折扣，目前提供的信息来看，地点、交通条件是ok的，其它就等你补上信息。
学员：是前者，小区平均价格。
Art：那就不算有折扣。
学员：小区是恒大华城天地苑。这是从客厅、主卧、次卧拍摄的照片。

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Art：好，我先提供你一个踩盘搜集信息的方法，看看这个条件到底会不会影响居住or出租。（P.S.卖价是一定会影响的）
首先，你可以直接观察同一位置的不同楼层，观察重点：
① 同一位置9层楼，除了你外的8间房子，是「自住多」or「租客多」？如果是「自住多」，则噪音影响应该可以处理或忍受；
② 如果是「租客多」，则观察「续租率」。如果「续租率高」，应该可以处理或忍受，反之，就有危险；
③ 「租金比较」：和小区其它栋类似户型做比较，如租金明显偏低，则可能一般租客无法忍受；反之，则可以处理。
目前以你提供的照片看来，「视觉上」问题不大，但对某些重风水的买方而言，当然还是有扣分。建议你调研完以上3点后，我们再做分析，明天我会先把此小区的状况做个在线分析。
（2017.6.20）
Art：你看中的房有电梯吗？小区（恒大华城天地苑）是否有些楼「有电梯」&有些楼「无电梯」？
学员：是的，该小区有电梯房，也有多层楼(无电梯) 。这个是有电梯的。
Art：我简单说一下天地苑这个楼盘的网络信息分析。2001～2003年，1465户，户数ok；东方体育中心地铁站附近，位置ok 。
链家上，今年以来的成交数据只有4套：
■ 6月3日：2房93平米无电梯高层，挂牌单价7万；
■ 5月20日：1房70平米有电梯低楼层，挂盘单价7.43万；
■ 4月12日：2房91平米有电梯高楼层，挂盘单价7.5万；
■ 4月11日：2房93平米无电梯高楼层，挂盘单价7.16万；
上海链家并没有把成交价登录，故只能看到挂盘价，如单看挂牌价，意义不大。但如果比对不同时间点的挂盘价，还是能挖出一些蛛丝马迹的。
我们看一下目前在售14套：
■2房共10套：87～101平米，挂牌单价6.7～7.4万；

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