开商发布的宣传广告与实际不符符合下列条件的，要承担责任：
1.开发商发布虚假广告是开发商主观上故意的 。
2.购房者因为受到虚假广告的误导才购买房产 。
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3.购房者的合法权益受到了侵害，即购房者的合法权益是不是受到实际发生的损害 。
4.开发商发布虚假广告的行为与损害结果之间存在因果关系 。
【法律依据】
《广告法》第4条，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者 。广告主应当对广告内容的真实性负责 。
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