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小产权房由市、县人民政府依法收回、收购或征收土地使用权 。小产权房能买，但不能上市交易 。小产权房未缴纳土地出让金等费用，无法办理相关证件，没有房产证的情况下 ， 双方虽然能签订买卖合同，但由于无法办理登记手续 ， 存在很大的风险，建议不要购买 。
法律依据：
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外 。依法属于国家所有的自然资源 ， 所有权可以不登记 。
第二百一十五条
【小产权房会不会被回收能买吗 小产权房能卖掉吗】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力 。
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