根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定 ， 不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 。“疫情”本身属于典型的不可抗力 ， 但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用 。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见 ， 在此不在赘述 。因此在一定条件下 ， 承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定 ， 要求减免租金 。
疫情属于不可抗力并无疑问 ， 但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析 。如政府未强制关停 ， 但是经营确受疫情影响 ， 且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所 ， 如酒吧、舞厅、酒楼等 ， 如此时承租人选择不继续使用租赁房屋 ， 则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金 。
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