香港房企以雄厚自有资金、长线投资见长，但核心地块并不符合其投资要求 。
作者|宋虹姗
日前，北京年内第三批集中供地名单出炉，要求直接或间接现房销售的地块，从第二批次的“1宗试点”大幅提升至6宗，占比过半 。 36氪未来地产作者发现，对于现房销售相关地块，资金实力较强、杠杆率较低的央企、港资房企也都持观望态度 。
现房销售意味着投资回报周期拉长，回款时间从预售制下的数月延长至2-3年 。 受限于此，开发商普遍对涉及“现房销售”要求的地块较为冷淡 。
【北京多地块涉现房销售 央企港资也观望】两家TOP10央企相关人士均明确对36氪未来地产表示，“涉及现房销售地块不会参与” 。 这两家公司在北京第二批集中供地中都有所斩获 。
香港房企以雄厚自有资金、长线投资见长，也对现房销售模式较为熟悉，但对北京第三批次集中供地参投意愿不强 。 一位此前在北京拿地的香港房企项目操盘人士表示：“公司对地块质量要求高，暂不会考虑参与这批地块竞买” 。
“港企的现房销售逻辑是享受土地增值带来的溢价，而北京多地块均有销售指导价格 。 ”该人士补充表示 。
北京第三批集中供地，共12宗住宅用地，建筑规模约112万平方米，总起始价约330.74亿元 。 与前两批供地相比，供地宗数不及第一批次一半，供应量明显缩水 。
竞拍规则方面，最大的变化是有一半地块涉及现房销售规定 。 具体看，二批次的17宗地块只有1宗涉及现房销售，而本次的朝阳区管庄地块、房山、门头沟、密云区共5宗地块都将在触及地价上限后，竞现房销售面积 。
最特别的是朝阳区劲松街道地块，直接要求全部现房销售 。 该宗地块在触及地价上限后，需先竞政府产权份额，如到达10%的上限，再进行摇号，是本次供地中竞买规则最复杂的地块 。
位于东三环附近的劲松地块销售指导价格最高，每平米不超过10.66万元，但前述央企、港资房企并不感冒，主要原因是回报周期不符合要求 。
下半年以来，房企资金链紧张情况加剧，项目停工现象普遍，北京楼市有前车之鉴 。 位于朝阳孙河的泰禾北京院子二期，原定今年6月底交房，但11月初才发布“即将复工”的公告 。 北京住建委对媒体表示，现房销售对于购房者来说，可以避免因项目烂尾而带来的资金风险 。
此前，全国已有其他城市涉及现房销售 。 去年3月，海南省公布实行现房销售制度 。 按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件 。
2016年，深圳就已试点现房销售；同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求 。 其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块 。 苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50% 。 此后，安徽合肥、四川成都都曾分别发布推出鼓励现房销售和要求现房销售地块 。
但现房销售对于房企的资金要求高，鉴于目前全行业资金紧张，更多的现房销售意味着土地市场或进一步降温 。 中指研究院认为，四季度市场调整和短期流动资金压力仍在，预计第三批供地市场或将延续整体低温态势，城市间和城市内市场热度保持分化，房企重点工作仍是加快销售回款，保障现金流安全 。
也有市场人士猜测，北京三批次地块可能会出现“摊派”情况，类似二批次供地中个别地块，以地块所属区域国企直接底价拿下的情况出现 。
中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示，本次北京竞现房销售的地块几乎都位于“刚需族”有能力并且有意愿去选择的区域，这些地块也几乎都有配建保障性租赁住房的要求 。 所以未来不排除“竞现房销售”会像竞“高标准方案”一样成为北京的一种普遍的竞拍规则 。

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