房地产的利润是等于收入减去成本和费用 。 其中成本费用包括土地成本及相关税费 ， 这个是房地产成本中最大的一块；建筑成本这一部分一般在1800到2500之间 ， 全国都差不多这个水平；资金成本 ， 房地产主要是资金占用比较大 ， 时间比较长 ， 这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右 ， 房地产的开发周期短则两 ， 三年 ， 长则五 ， 六年；销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右 。 如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价 ， 土地成本和开发周期这三个因素了 ， 所以在当前房地产调控的限价政策下 ， 就会出现“面粉比面包??贵”的情况 ， 也很好理解为什么现在土地流拍那么多了 ， 也可以理解为什么房地产企业在行情不看好的情况下要降价销售 ， 回笼资金了 ， 因为时间拖久了 ， 他们的资金成本就会把公司拖垮的 。 所以房地产开发商的毛利率一般要高于百分之三十 ， 否则开发周期拖上四 ， 五年 ， 开发商的利润就基本被利息吃掉了 。
融创中国的孙宏斌曾经说过 ， 他服刑完出来之后不知道该干点啥 ， 考虑了很长一段时间 ， 还是决定做房地产 ， 因为房地产不需要成本 。
为什么说房地产不需要成本就可以做起来呢？
土地拍卖 ， 需要交纳一定的保证金 ， 可以通过借款或者各种抵押方式搞到手 。
土地拍到手后 ， 需要支付土地出让金 ， 可以通过各种贷款融资方式筹到这笔钱 。
然后找建筑队来动工 。 建筑队自己来干活 ， 各种建筑材料可以先赊账 。
打下基础之后 ， 并验收合格 ， 就可以对外预售了 。
一开始先卖10% ， 成本价出售就可以了 ， 回笼一点资金 ， 救救急 。 紧接着二次开盘 ， 价格涨上几百元上千元 。 房地产形势这么好 ， 不涨对不起10%已经购买的房主 。 这样还可以积攒人气 。
然后经过三轮、四轮销售 ， 最后留10%的房产用于顶账 ， 由于顶账房还是比较便宜的 ， 许多建筑工程公司的老板也乐得收这样的房子 ， 这也是他们为什么房子多的原因 。
回款回的差不多的 ， 赶快去买第二轮土地 ， 重复上述的故事 。
基本上每一轮土地和建筑的买卖 ， 都能获取10%到20%的利润 。 但相对于成本 ， 利润真的大的可怕 。
这就是撑死胆大的 ， 饿死胆小的由来吧 。
不过这已经是以前的故事了 。 随着监管越来越严格 ， 开发成本会越来越大 ， 融资成本也会越来越高 。 尤其是国家拟出台了现房销售的规定 ， 这将会彻底打破原先的玩法 。 那么未来只会剩下一些房地产的巨无霸 ， 才能进行房地产开发了 。

文章插图

房地产的净利率如果项目正常运营 ， 10% 左右 。 做得好的项目 ， 可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱 ， 项目烂尾 ， 或者房子盖好卖不出去 ， 抵押物被拍卖的 。 大部分传统行业内的大型企业 ， 利润率 5~6% 左右 ， 甚至更低 。
房地产企业超过 15%的有 8 家 ， 10~15% 的有 7 家 。 其余的都在 10% 以下 。
平均看来 ， 就是「比起一般行业 ， 利润高一些」的水平 。 10% 确实高于很多「一般行业」 。 但称不上暴利 ， 最多可以说是「微暴利」吧 。 因为大开发商和小开发商的运营模式很不同 。 大开发商的融资成本低 ， 但运营成本高 ， 而且会为了打品牌拿「地王」 。 排名靠前的开发商 ， 有时候 ， 地拍下来的时候就知道是赔钱的 。
这些公司怎么做到如此高的利润率的？
最重要的一点是要做到拿地便宜 。 通过各种方法（此处省略 ， 别问我 ， 我不会说哒！）拿到价格比较低的地 。

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