房屋出卖以后原租赁如何处理 _经验常识

文章插图
【房屋出卖以后原租赁如何处理】前言房屋出卖后，原租赁关系不发生效力。房屋的所有权人将房屋转让给第三人时，原租赁关系不再发生法律效力，第三人有权要求出租人将房屋交付给承租人使用、出租该房屋。承租人享有租赁权，但是在特殊情况下，在合同解除或终止后仍需继续履行合同内容。故可以由原租赁合同继续为原租赁关系。如因承租人原因导致变更合同内容时无法履行时，可以由承租人自行行使解除权。同时经人民法院判决后仍需继续履行的，应当依法及时返还出租人。
1、房屋出卖后，原租赁关系是否仍然有效？
房屋所有权人将房屋出卖给第三人时，原租赁关系不发生法律效力，这是通常所说的“买卖不破租赁” 。实践中，买卖房屋的出卖后原租赁关系是否仍然有效，常常是争议最大的焦点。出租人出卖房屋后，应如何处理？“出卖人应当将房屋交付给承租人使用、出租，但不得违反法律或者社会公共利益。”最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十六条规定。由此可见，根据合同法第225条的规定，只有在房屋所有权人将房屋出卖后，才能出现新的租赁关系，但是此情形并不能作为原租赁关系无效或被撤销的理由。而且，根据合同法第50条第二款第（一）项和第（二）项的规定：“房地产开发企业未按照约定全面履行本项目施工管理义务的”情况下，购房者有权解除合同，且无法律依据。可见对于承租人而言，原合同继续履行仍为有效，但也不能再以出卖后原租赁关系不有效为由主张原租赁关系无效。
2、第三人能否要求出租人将房屋交付给承租人使用、出租该房屋呢？
根据中华人民共和国合同法第二百一十七条：租赁期限届满，没有相反约定不明确，被解除合同的租赁关系不发生效力。出租人已经按照约定将房屋租给承租人使用或者出租，标的物的，该合同有效，但是出租人根据第三人的请求解除租赁关系的，应当根据合同法第一百八十六条第一款的规定，退还租赁物。房屋出卖人已经履行了将房屋交给买受人，或者房屋在未过户之前已出租给第三人使用、出租等告知义务，承租人取得房屋使用权，应当认定原租赁合同已经不发生法律效力。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条第二款规定：“原告经承租人同意，将其房屋租赁给第三人使用，该第三人请求被告返还租赁物的，人民法院应予支持” 。根据上述规定可知，承租人享有和出租人进行租赁合同纠纷处理不同于出卖人或者买受人对自己租赁行为负有义务关系时所应承担的义务。而第三人则不同，其只能要求出租人将房屋交付给承租人使用、出租该房屋。
3、结语
因合同解除或终止后，原租赁关系不存在，房屋所有权人应尽快将房屋交付给承租人使用，以便将房屋交付给第三人使用，或由承租人自行解除房屋所有权人的合同，而不是由原租赁关系继续。实践中，原租赁关系往往会被人为地理解为买卖关系。因为房屋所有权人没有将房屋出卖给第三人，因而不存在房屋买卖的法律关系，原租赁关系被认定为买卖关系，承租人即可以基于房屋所有权人已将其房屋出卖给第三人这一事实，主张解除和终止原租赁关系。原租赁关系当然不再发生法律效力，原租赁关系即为消灭。

特别声明：本站内容均来自网友提供或互联网，仅供参考，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系，我们将在24小时内删除。