一房二卖合同的法律效果是什么？一房二卖的法律后果是什么 _经验常识

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一房二卖合同是指二次出卖人将同一房屋同时出售给两个不同受让人，且出卖人在合同签订后未办理过户登记手续，未取得房屋所有权证书的情形。一房二卖合同所要产生新的法律效果，需要满足如下条件:1、二次出卖人已经取得房屋所有权证书。2、二次出卖人未办理房屋所有权证书，未取得房屋所有权证书的原因在于一房二卖合同签订后不能办理过户登记手续。一房二卖合同合法有效。本文将详细分析这一法律后果。
1、不能过户登记的原因
一房二卖合同签订后，二次出卖人不能取得房屋所有权证书的原因有两种。第一种情况是房屋所有权人在签订房屋买卖合同后不办理过户登记手续，根据物权法第一百八十六条“办理房屋所有权登记所应当提交以下材料:（一）买卖合同及有关法律、行政法规规定应当办理过户登记手续且法律、行政法规未规定办理过户登记手续未办成或者不符合规定条件的，房地产管理部门不予办理转移登记手续;（二）房屋买卖合同无效、被撤销或者被确认无效、被依法撤销或者解除后因该合同取得所有权但尚未办理过户登记手续的;（三）法律、行政法规规定必须办理过户登记手续而未办理或者未按照规定标准办理过户登记手续而未办理或未按照规定标准办理过户登记手续后才允许登记。第二种情况是房屋所有权人已就同一房屋与两个不同买受人签订了买卖合同并完成了过户登记。在此情况下，如果房屋所有权人仍未取得房屋所有权证书，则双方构成一房二卖。
2、不能办理过户登记
房屋买卖合同的生效需要满足两个条件，即完成合同双方的权利义务。根据物权法第四十五条关于“物权自法律规定之日起生效”规定，房屋买卖合同自当事人签订了买卖合同并实际交付了房屋之日起生效。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定：“出卖人在商品房买卖合同签订后未取得商品房预售许可证或者未按照商品房预售许可证规定取得不动产权属证书情形下与买房人之间发生纠纷，请求返还已支付价款或者赔偿损失并要求继续履行、办理相关手续或者请求解除合同等，人民法院应当依法予以支持” 。在上述情况下一房二卖合同中所发生不能领取房屋所有权证书与取得房屋所有权证书均须满足上述条件为前提。故对于一房二卖合同中所发生不能领取房屋所有权证书问题而未解决时，当事人可以请求解除合同或者要求继续履行、办理相关手续或者请求继续履行、办理相关手续与要求解除合同或者主张解除合同请求权。
3、可以要求返还房屋
二次出卖人与卖房人签订合同，因出卖人一房二卖未成功，故房屋未过户。因两个受让人一房二卖不能实现合同目的，故二次出卖人可请求出卖人返还房屋。在二次出卖人未完成合同目的的情形下，可请求第三人返还房屋。
4、一房二卖合同有效。
【一房二卖合同的法律效果是什么？一房二卖的法律后果是什么】因存在房屋买卖合同而导致合同无效的情形，根据合同法第51条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。从我国合同法对买卖合同无效的规定来看，买卖合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间订立的合同，具有法律约束力。合同法第52条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据上述法律规定可知，当事人订立的一房二卖合同在内容上并没有违反法律法规强制性规定或者违背公序良俗情形，其双方所签订合同合法有效。而如果当事人双方订立合同时存在欺诈行为或重大误解等情形使得合同无效时应当如何承担法律后果，需要由人民法院结合案件所涉及金额以及其他因素进行综合判断，在确认二次出卖人与其他二次出卖人之间订立合同是否合法有效时需要根据合同具体内容加以综合判断，如果合同有效就不会影响二次出卖人履行合同中确定民事责任的义务，如果合同无效则会影响到一次出卖人履行合同带来法律后果而应当承担相应责任。

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