房屋买卖中合同无效的情况有什么 _经验常识

【房屋买卖中合同无效的情况有什么】

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房屋买卖合同是当事人之间形成的，具有法律效力且受法律保护的合同。但并不是所有的房屋买卖合同都是有效的。具体而言，无效合同可能涉及到法律的明文禁止交易，也可能涉及到合同本身无效行为。但如果合同是有效的，那么，任何一方都可以依法要求对方返还已支付款项，甚至可以要求对方承担违约责任。房屋买卖合同无效虽然给双方都造成了损失，但如果双方都是可以获得房屋利益的。
1、房屋买卖合同无效时的情形
中华人民共和国合同法第54条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”该条规定了无效合同可以返还财产的情形以及不能返还财产中的对价部分损失，对双方都有利的。根据该条规定可以看出虽然合同无效但却不能返还财产；但如果合同无效是因为一方有过错并造成另一方财产损失而无效时，应承担过错赔偿责任。而在该无效合同中，如果出卖人已经将房产转移给买受人或者抵押权人的情况是不会发生的。在一般情况下，合同可以撤销或者被撤销。但是如果涉及到严重的危害社会公共利益的除外。
2、合同所涉法律关系的效力问题
合同的效力问题包括合同所涉法律关系的效力问题和合同所包含条款的效力问题。合同所涉及条款的效力问题，是指法律关系当事人在签订法律关系时所涉及了合同所规定的权利义务条款必须具备的要件。至于合同中条款所包含的条款无效或者被撤销的问题则不属于该范围。合同所包含条款如果不是无效、被撤销或者终止的，那么合同所包含条款也不发生效力。但如果是无效（被撤销或被解除）条款却对合同造成了一定的效力影响的情况下，应当认定为无效合同。
3、其他影响房屋买卖合同效力的因素
1、房屋交付方式直接影响到合同效力，也就是合同成立后房屋交付给当事人，若房屋交付方式不合法，合同自始无效。在实际操作中，有一种特殊情况，即同一房屋多人签订买卖房屋，即使其所有权发生转移（在没有登记备案的情况下),房屋所有权仍应归出卖人所有，故这种买卖行为应认定为无效。2、合同约定内容：从城市房地产管理法颁布至今，人们对住房买卖规则已经有了很大转变，在房屋价格上涨或下降背景下都会出现购买行为。而对于房屋所涉及的产权共有情形则要注意避免交易中的纠纷与矛盾。3、合同是否具备履行能力：按照城市房地产管理法第十八条规定出售该房屋应当有房地产开发企业或者其他经济组织的资质和资格。城市房地产管理法第十八条第二款规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同无效；买受人要求解除商品房预售许可证明且不能证明已经办理登记备案手续的，人民法院应予支持；出卖人未取得房地产开发企业或者其他经济组织的资质和资格而签订的商品房买卖合同应认定无效。

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