前两天，一位朋友跟我抱怨：在南京买了**小区快三年了，二手房价楞是没看涨，本打算二手房价格涨上去后，把现在的房子卖掉，然后置换一套大一点的新房，如今换房计划恐怕要泡汤了 。
实际上，近两年南京很多小区二手房价都没涨，甚至有的小区还跌了，其中不乏一些新房抢不到的神盘 。
今天，房掌柜统计了三种类型，二手房价不涨甚至降价的代表小区！
01
二手房价不涨 甚至降价的新小区
自从南京新房限价以来，新房不好买的神盘可谓比比皆是 。这其中，江北白马路板块的旭辉银城白马澜山无疑是其中一员 。2017年底，旭辉银城白马澜山收官加推，整体均价25580元/㎡，摇号中签率仅5%，166套房源开盘当天就被抢光！
自该盘收官之后，项目二手房价格一直缓慢上涨，去年5月该小区一套毛坯二手房以3.1万/㎡的价格卖出，引起不少关注 。

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但是，令人意想不到的是，从去年下半年开始，旭辉银城白马澜山的二手房不管是成交量还是成交价，都开始上不去了 。

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接近一年过去了，小区二手房价格不涨反降 。今年5月份该小区成交了一套75㎡小户型，单价27369元/㎡，和去年5月3.1万/㎡的成交价相比，直接降了4000元/㎡ 。



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值得一提的是，白马路附近的中介告诉掌柜君，像旭辉银城白马澜山这样的品质小区，二手房价格不会大降的，短期内存在价格波动很正常，而且现在多数业主挂牌价都在3万+/㎡，长期来看小区还有很大升值空间 。
的确，从白马澜山小区实景图可以看出，小区的大门、外立面现代感十足，社区绿化、环境都很不错，景观细节也很到位 。

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（△旭辉银城白马澜山实景）


无独有偶，如果说旭辉银城白马澜山二手房涨价又降让业主心塞的话，那么，江北老山脚下万科璞悦山的业主估计要欲哭无泪 。
2017年5月，万科璞悦山卖完收官，最后一批收官房源均价为25000-26000元/㎡之间，而项目收官至今已超2年，二手房价格确几乎没涨 。目前万科璞悦山在链家网上的挂牌均价为25325元/㎡，虽然成交量还算可以，但是成交价则相对较低 。

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掌柜君在链家网上看到，该小区近3个月的成交价单价在22934-25877元/㎡，对比两年前的收官价，小区二手房几乎没涨，甚至有的二手房价格比收官均价还要低 。难怪今年5月，万科璞悦山业主坐不住了，集体酝酿涨价 。
02
二手房价2年不涨 新房比二手房还便宜的楼盘
这两年，南京还有一批新房还未收官、二手房降价的楼盘，这些楼盘基本都来自桥北板块 。比如，桥北的威尼斯水城，2017年6月，该小区二手房挂牌均价为23624元/㎡，到了今年6月，小区二手房挂牌均价为20837元/㎡ 。两年的时间，威尼斯水城二手房价格不升反降 。

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目前，威尼斯水城在售19街区房源，前期毛坯均价18600元/㎡，有消息称该盘后期加推或将涨价 。由于之前威尼斯水城卖的是精装房源，现在项目“精改毛”加推，价格有所降低，但是总体来说，该小区一二手房基本没有倒挂 。

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