早在2010年就传出塘桥镇要建高铁枢纽站的消息，但理应借此上位的房地产市场却并没有扶摇直上 。当时塘桥镇的房地产市场还是以本土几家小型房企为主，直到一家以大润发超市为主的商业中心进驻并营业，部分高端小区才借此迎来一波房价上扬 。以首批进驻塘桥镇的高端小区——东海华庭为例，2012年小区二期的开盘价为6200元/平方米，已远高于周边老旧小区每平方米4000多元的售价 。“当时文教、商业配套都不完善，而且几条铁路建设也没有进展 。对以实体经营为主又相对保守的张家港人来说，乡镇房产的吸引力远不如市区 。”一位房企销售人员说 。数据显示，到2016年12月，塘桥镇新建商品房的预售均价为6308元/平方米、市区为10541元/平方米 。
2016年，碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等品牌房企陆续布局离上海市仅百公里且未实行限购限售的张家港市，搅动了一直以本土房企为主的张家港楼市 。数据显示，2016年，张家港市共出让44幅地块，仅碧桂园1家房企就购入8幅；当年拿地数量前六均为外地房企，共购得19幅地块 。
2017年，张家港市土拍竞争更加激励，共有保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企涌入 。“地王”价格屡屡被刷新，楼面价7月最高定格在13090元/平方米、溢价率84.79% 。在之后的一场土拍中，塘桥镇一块总面积为27484.4平方米的地块经过14轮报价，最终以2.5亿元成交，楼面价达5449元/平方米、溢价率13% 。在地价升高的同时，铁路建设不断取得新进展，为塘桥镇楼市注入了一剂“强心针” 。
数据显示，2017年，张家港市累计出让经营性建设用地（不含保障房）1997.6亩，同比2016年下跌11%；土地出让总金额144.6亿元，同比上涨41%，总体呈“量跌价涨”特点 。
房企为降低高地价隐藏的风险，开始在张家港市采取组团开发模式，如美的和融创合作开发滨江御园项目，正荣联合弘阳地产、新城控股、碧桂园合作开发十里锦绣项目，保利与碧桂园合作开发珑樾项目 。
在这个过程中，来自各方的调控政策已经出现 。2017年6月~2018年1月，苏州各家银行连续5次上调房贷利率 。2017年8月27日，张家港市实施限售政策，规定“不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让” 。
2017年9月之前，张家港新开楼盘屡次传出“微信摇号”、“排队购房”、“半天售罄”等消息 。3月27日晚，上千人连夜排队在塘桥碧桂园水蓝湾选房 。8月，采用微信线上开盘、手机选房的塘桥御景天成书香的两幢高层，在开盘后不到20秒就全线飘红、296套新品房源全部售罄 。到了年底，这种盛况不再出现 。11月，反倒是不少房企密集加推新房源 。碧桂园、融创、建发三家房企合作开发的天玺项目的一位销售经理表示，限售政策一出，对于张家港市房价的走势企业应该都存合理担忧 。
严跃进表示，这两年，类似张家港这样的三四线市场开始崛起，尤其是在高铁建设的区域，市场看涨情绪较高 。因此，在众多品牌房企进驻后，市场底部反弹特点明显 。“但随着潜在的购房政策效应显现，市场相应也作出调整，只是反应相对于大城市会滞后几个月”，加上房企在资金回笼压力影响下放缓三四线市场开发，房价增幅放缓甚至回落也就不难理解 。
从抢购到观望 刚需购买力下降
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“去年楼市最火的时候，我平均每2天成交1套二手房 。地价都这么高了，一些在塘桥镇工作的外地人生怕房价还要涨 。”在塘桥镇从事房产中介业务的何女士表示，去年只要塘桥镇有土地出让的信息传出，房价就会应声上涨 。2017年9月之前，一直是她生意的旺季 。此后，一、两周能成交1笔生意已经很不错，生意明显清淡起来 。“该买的应该都买了 。”何女士表示，她的客户以在塘桥镇务工的外来人口为主，还有就是炒房客 。
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