中国建设报中国房地产
作者 闻 源 周丽
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影响房价的因素多种多样，交通和区位是两大突出因素 。为了缓解老城区在人口、交通等方面存在的压力，拉动新城区建设快速发展，新城区往往成为高铁站点的所在地，一批高铁新城如雨后春笋拔地而起 。
但在过去的发展中，很多高铁新城存在定位不清晰、综合配套不完善、房地产先行等一系列问题，大批有投机需求的购房者涌入高铁新城，导致新城区房价坐地而起 。之后，在经济去杠杆和防范化解金融风险的背景下，随着房地产调控深入推进，以高铁新城为代表的楼市热点区域得以“降温” 。
日前，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》），明确提出“规划协调、布局合理”，“量力而行、有序建设”，“站城一体、综合配套”，“市场运作、防范风险”的基本建设原则 。随着《意见》的深入实施，各地高铁新城的开发建设将更加规范 。
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塘桥镇的房价没以前“疯狂”了 。
今年3月~4月，江苏省张家港市塘桥镇房价连续下跌 。以二手房为例，3月，二手房均价为8200元/平方米；4月，为8044元/平方米 。在张家港市二手房价格稳中有升时，被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价格却较2017年4月同期下跌约8个百分点 。
在此之前，特别是从2017年6月开始，塘桥镇二手房均价从7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的历史最高点，增幅达到16.2% 。然而，一直是张家港市房价增幅“领头羊”的市区，同期增幅仅为11.9% 。
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张家港，经济发达的三四线城市 。塘桥是位于张家港市区东南部的小镇，面积94.4平方公里，常住人口约20万 。根据《张家港市城市总体规划（2011年~2030年）纲要》（以下简称《纲要》），未来张家港市中心城区的空间结构为“一主城”、“一副城”、“一公园” 。其中，副城即为塘桥高铁新城 。张家港市惟一的高铁站将建设在塘桥镇，区位优势明显 。
《意见》指出，我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题 。对于开发建设，《意见》提出了要求，包括防止单纯房地产化倾向等内容 。
从追捧到谨慎 房企拿地态度转变
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今年4月9日，张家港市二环路内出让3幅地块 。与以往轮番竞价的火热场面不同，这场竞拍草草收场，其中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍 。流拍的商业用地毗邻塘桥镇，土地起拍楼面价为4335元/平方米 。紧挨着这幅地块的碧桂园翡翠公馆项目，去年的售价已突破1万元/平方米 。除去紧挨省级公路、面积相对狭小的因素外，在张家港市主城区和高铁新城的双重加持下，这幅地块的流拍多少让人感到“爆冷” 。而两幅以底价成交的地块中，一幅位于塘桥镇，面积46252.12平方米，成交价为2637万元 。
从楼市进入“五限”时代，再到党和政府强调“房住不炒”，国家调控的决心不变，限制楼价政策持续向三四线城市下延 。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，市场收紧或者政策收紧会促使房企理性拿地，且控制土地成本成为拿地首要考虑因素 。房企自然会倾向于选择更为优质的地块 。
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