“我有一笔30万元的定期存款没有到期，所以3月没买 。到了5月，同样的房子就涨了差不多要10万元 。”看身边的人都在买房，在塘桥镇一家纺织厂务工的赵权志最终还是选择“出手”，购买了一套总价57万元、面积83平方米的两居室 。他在张家港市务工10年，和妻子的月收入在1万元出头 。像赵权志这样的外来务工人员是塘桥镇购房刚需的典型代表 。
塘桥镇是著名的纺织大镇，最辉煌时，大大小小的纺织企业有数百家，当地人口中约一半是外来务工者 。随着近几年产业转型以及外部市场影响，一批纺织企业开始迁离或关停，流动人口数量也呈现波动 。比如，最大的纺织企业——华芳集团生产基地整体搬离带走了上千人 。塘桥镇是张家港市产业结构调整的一个缩影 。数据显示，2017年年底，塘桥镇流动人口约9.4万人，较2011年减少1万多人 。在大批房企“逐鹿”张家港时，当地人口总量并没有出现增长，户籍人口从2011年至今一直维持在90万左右、流动人口则在60万左右 。
在总体刚需减弱的背景下，一些在塘桥镇打拼多年、有些积蓄的外来人口赶在新楼盘上市前入手价格相对较低的二手房，而更多较为年轻的普通产业工人，凭着每月四五千元的工资根本无力独自承担已经飞涨的房价 。“如果外来人口规模较大，楼市就容易出现波动，尤其是在产业调整的大环境下 。”严跃进表示 。
改善型住房也是刚需之一 。2010年之后的两三年间，张家港市大力推进城乡一体化建设，大批农户在搬迁后分得了2~3套不等的安置房 。出售1套安置房并将房款用作购买商品房的首付和装修款，是很多当地人的选择 。但这部分人群能够消化的新建商品房毕竟有限 。
2017年，张家港市全年出让的土地经营性建设用地七成都在乡镇板块 。除了塘桥，金港、锦丰、大新等区镇的城区建设都在加快推进 。
中国城市规划设计研究院院长杨保军在接受采访时曾表示，作为全国县域经济发展的“排头兵”，张家港市路网基础设施良好、城乡发展协调、城市化水平已经超过70% 。依靠教育、医疗、商业等方面的优势，除了市区主城区对乡镇居民改善性住房具有一定吸引力，多数人不会考虑跨区镇购买改善住房 。“铁路对人口的聚集作用在减弱，且高铁多用于对外出行，对没有特殊需求的人群来说不是必选项” 。
今年1月，苏州市房贷利率普遍上浮至15%，二套房贷款未结清情况下利率最高上浮30% 。数据显示，目前，塘桥片区在售的二手房为1200多套、新房1300多套 。相对充足的房源，加上高额的贷款成本以及楼市调控加剧的政策影响，面对有所松动的塘桥镇房价，即便手里有余钱的刚需族也不再轻易出手，而是选择了观望 。
从聚集到散场 投资投机资金撤离
相比刚需，在高铁新城吸引下，很大一部分选择塘桥镇的购房者是投资客或投机者 。
去年，紧邻塘桥镇大润发的碧桂园水蓝湾小型公寓开盘，面积以50平方米~70平方米为主，价格约为7000元/平方米 。项目开盘即受热捧 。“其中很多是来自上海市的客户 。现在上海市青浦区的房价都超过4万元/平方米 。高铁一通，这里的房价肯定要涨，所以很多人选择投资 。”楼盘的一位销售人员表示，很多投资者看中的正是高铁 。沪通高铁计划在2020年开通，届时从张家港市到上海市将跨入“半小时城市圈” 。但从之后上市的各楼盘房源来看，户型大都以120平方米以上的改善型为主 。出于投资成本增加、“限售”后交易周期过长等原因，外地投资客的热情明显降低 。
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