根据法律规定，在司法实践中 ，购房合同无效的情形有：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

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【房屋买卖合同生效的时间】（三）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
（六）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋；
（七）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（八）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（九）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%；
（十）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
（十一）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记 。
【法律依据】
《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效 。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）

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