黄岛开发区看风水大师( 二 )

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有心之人可以仔细想一下，这两个地方是不是前有大海，后有青山，出则繁华，入则宁静？
对于富人，讲究的是私域空间。尽管公立学校、医院之类配套对于高端住宅区并非必需（因为可以有家政服务），但是富人区相比普通住宅，对园林绿化、物业服务、周边会所场馆、地标性建筑的配套的要求实际上是更高的。
但是我们看看西客站周围是怎么一个情况：
首先西客站周围，虽然也有一个铁山板块，但谈不上坐山观海，风景秀丽，拥有大片公园绿地，可以养生度假。金地、绿地的房子，也不是什么低密、别墅小区。
所以，富人区这一条，直接就给否了。
那么再看看西客站的房子是不是适合普通刚需、刚改人群购买？

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人口热力图上，你能看到西客站周边有大面积的红色区域吗？没有。相反，绝大部分区域，甚至连热力都谈不上。
没有人，才是西客站板块的最大问题。不仅没有人，甚至连周边区域也谈不上有人。
既然没有人，那么三甲医院，重点中小学、大型商超……这些最基本的配套，都谈不上。事实上也根本没有。
虽然青岛地铁6号线号称可以抵达青岛西站，但是现在6号线一期工程刚刚施工，工程段只到灵山湾的辛屯，辛屯-青岛西站段，被列入二期工程，目前刚刚上报，尚未得到批复，不能动工。
一段尚未报批的地铁，5年内能建成通车的概率有多大？

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青岛西站板块，目前无配套，无人气，生活不便。这是实锤的。
那么，这个板块毕竟房子便宜，还不到万元线啊。买来投资怎么样？同样不认可。因为投资的前提是，房子能卖出去。有接盘侠来买。这同样需要人气。
除了别墅区以外，同一片区，二手房价格高低，和小区的入住率，息息相关。
举个最简单的例子，青岛市南西镇，灯火通明的金茂湾和鬼城一片的西镇老破小的入住率，差距巨大。所以，同一个片区、同一个学区，金茂湾的房屋单价，比西镇老破小要贵万余元。
【黄岛开发区看风水大师】

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但是，这话有人是不服的，毕竟准新房和老破小品质差距也很大。价格的差距，未必是因为入住率呢？
那就再举个例子：目前青岛楼市最火的板块，号称“下一个富人区”的西海岸灵山湾片区。
灵山湾片区的第一批主要楼盘交付于2015-2017年前后，目前晚上8点30前后实拍的入住率是这样的：

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但是这里头有个特例，那就是星光岛，同样时间拍摄（相差十几分钟）星光岛的入住率是这样的：

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道理很简单，5年前购买灵山湾滨海大道沿线的业主，以灵山卫土著改善、青岛主城外溢养老人群、看中山海景观的高净值客户、西海岸开发区工作的工厂高管、高校学者教授等中高层人士为主。大部分是为了实际居住，入住率有保证。
但是星光岛呢？打着投资的噱头，客群大部分都是外地人。
过来买一套房，搁置的居多，最好的无非是托管出去做民宿。

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