上海中原市场分析师卢文曦分析认为，年底楼市温度不减的因素有三，主要有供应不足、消费者投资心态严重、城市动迁释放的购买需求 。  
首先，房子不够卖 。通常来说，经过1年奔跑，需求释放差不多了，年底供求趋弱，出现超高认筹率的现象不应该是普遍现象 。但是今年情况的确有所不同，因为新房的确不够卖了 。今年上海新盘供应差不多678万平方米，同比去年减少10%，但是成交量同比却增加超过10% 。当前新房库存760万平方米，去化周期不到9个月 。而上海平均从拿地到可以销售，这个周期差不多在11个月左右 。由于预售制度、资金监管等因素影响，上海房企在上海建造房子的节奏开始跟不上销售的节奏 。  
其次，买涨不买跌，房价上涨趋势明显 。房价上涨趋势和成交量释放节奏同步，今年房价最低点就是3月份 。4月后楼市成交量快速释放，此后一直在高位盘整，房价自然也随着成交量逐步向上 。新房因为有限价因素，所以在上涨幅度上直观感受不如二手房那么明显 。从中原二手房价格指数来看，从3月最低点到11月最高点，反弹幅度已经超过5% 。大家普遍有买涨不买跌的心态，房价上涨趋势那么明显，所以急切入市的人也就越多 。  
最后，上海有动迁旧改助力 。上海今年旧改力度非常大，年底还有黄浦等区有动迁 。这些需求直接进入了新房、二手房市场 。  
冷热不均的市场  
事实上，上海房管局在2020年已经发放预售证超过200张 。从2018年以来，连续三年都保持在这样的水平 。业内人士反映，上海今年1-11月成交142幅住宅用地，共计1374.89万平方米，同比增长9.49% 。加上今年上海土地供应量库存保证，明年依然会有超过200张预售证入市 。  
【上海买房“打新”太火爆！多个楼盘现“千人摇”！房价涨幅超13%？】严跃进指出，对于上海土地市场来说，今年有两个特点 。第一是供地节奏加快，供地规模明显在放量 。第二是内环等市区的土地供应和交易增加，也说明对于豪宅或高端市场是有利的 。对于房企来说，重回上海拿地具有积极的作用，具有非常好的导向，也利好稳定投资和房地产市场 。  
随着供应节奏的控制，上海的房价圈层也变得明显 。  
滨江均价接近13万元/平方米；内环也已经达到10万元/平方米左右，与中环房价相当 。价格的差异，导致板块冷热不均 。比如安亭在今年从2.5万元/平方米左右的价格直接提升到4万元/平方米左右，就是因为安亭板块房价基数低 。  
年底楼市热度依旧，虽然买家入市的心情急切，但是买房决策仍需冷静 。楼市整体温度高不代表所有项目都一房难求 。今年楼市最大特点是项目分化，即中环内认筹率要高于中环外的项目 。但是，也不代表外环外项目就不好销，中环内项目抢不到房 。比如市区的地王项目，去化一般；徐泾的几个项目去化还不错，甚至有认筹人数创今年纪录的楼盘，楼盘个体差异非常大 。  
同策研究院分析师谢梦娴指出，11月一共有7个全新盘入市，新推盘涵盖了刚需、改善、豪宅等楼盘，且可以看出在新盘市场上改善型和豪宅去化表现更好，刚需用户可能会优先考虑置业二手现房 。郊环外刚需型产品选择多，但也有去化不足的情况出现，比如奉贤区新开的东原璞阅和禹洲天境，均属于刚需楼盘，但由于周边竞品很多，所处位置周边交通不便，不能满足刚需用户的通勤类需求，因此认筹率低，去化效果差 。  
今年10月，上海约有20次摇号开盘，约11个是300万-500万的中低价位盘 。在这20个项目中认筹比不足100%的新盘13个，约占6成；其中有9个认筹比不到50% 。还有部分认筹数不足的新盘，不用公证处摇号，比如中海臻如府 。

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