文章插图
商业地产商铺分割细节
1、使用面积、技术需求、其他要求
1）特色餐饮
·一般需求1000平方米以上 ， 上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场；
·咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流；
·西餐厅300平方米以上；
·酒吧约200平方米以上（24小时营业） 。
2）配套行业
·美容美发150平方米以上（冷热水 ， 电力）；
·美体500平方米以上（营业晚上10点 ， 最好提供停车位）；
·洗衣店50-100平方米（水电 ， 房屋分割要进深） 。
2、商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定
1）服务配套行业
·便利店150-500平方米（小储藏室 ， 24小时营业）；
·药店100-200（24小时营业）；
·花店10-30平方米（上下水）；
·银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上 。
2）展厅、精品店
·彩扩店60平方米；
·化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；
· 服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上 。
业态定位决定分割标准
没有规矩 ， 不成方圆 ， 商铺分割不能盲目的进行 ， 在着手进行铺位分割前 ， 首先要确定铺位分割的标准 ， 而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位 。
在零售的分割标准中 ， 街铺、内铺的分割标准都不同；对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等 。
在以经营为导向的商铺营销时代 ， 铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代；铺位分割固然要考虑到销售的压力 ， 但这并不意味着一味的划小；
要寻求销售和经营的平衡点 ， 做到兼顾销售、招商与经营 。
铺位分割的三要素：通道、开间和进深
在明确了铺位分割标准的基础上 ， 还要确定铺位分割的三要素 ， 即通道、开间和进深 。
这里需要注意的是 ， 通道要考虑主通道和次通道的区别 ， 开间和进深需要注意二者之间的合理比例 。譬如 ， 开间和进深的比例不宜超过4 ， 以保证每间铺位的适用性 。
不少商业项目在进行铺位分割时 ， 为了销售利益最大化 ， 不注意商铺的开间与进深的比例 ， 分割出开间狭窄而进深狭长的商铺 ， 这样的商铺很难适合业态经营 ， 最后导致商铺无法出租使用 。
在铺位分割的具体实施过程中 ， 还要考虑建筑柱网结构的问题 ， 要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾 。譬如柱子不能在铺位中间 ， 不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等 ， 还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题 。
死角铺位的处理也需注重 ， 任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题 。
根据经验 ， 对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下 ， 适当的划分休闲区 ， 以增加死角区域对人流吸引力的砝码 ， 从而在一定程度上解决铺位死角 。
商铺分割销售与经营的矛盾
说到商场的经营定位 ， 每个人都可以谈很多的见解与看法 ， 不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士 ， 代表发展商来拷问商业经营定位问题 ， 当他们侃侃而谈的时候 ， 我总是很用心的去聆听与学习 ， 但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺要销售给上千个小业主时 ， 他们中的大部分人就有些不知所措了 。

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