西沙路俊园大厦1801 深圳俊园大厦风水怎么样( 二 )

但具体溢价多少，这个就不好说了，毕竟神壕的品位是难以用数字量化的。

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开水有话说：
我们站在买家的角度看，对于普通住宅来说，无论再好的装修，其实所值的溢价只有上文那么多。但是实际上作为卖家来说，好的装修会使出手更加容易。
甚至在缺乏对手盘参考时，可以卖出更高的价格。这就是国内炒房的人最喜欢用的一个手段：“凤变冰” 。
因为有的时候用心的装修与设计给人的感觉就是进屋子之后有一种说不出来的舒服感，让人有马上就要住进来的冲动。

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但这种装修效果并不是随便一个人随便弄一下就可以做出来的。必须是专业的设计师来把控搭配风格，再加上专业的市场触觉，抓住目标客户的痛点。这里面专业与非专业产生的差别很大。
这就是为什么我们一直强调，装修效果如果要够好，一定要请专业的设计师来操作。
那有没有什么情况装修甚至会把价格拉低呢？
“风格品位特殊的装修”或办公型装修有时候会把你房子的价格直接拉低。

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虽然大家也知道通常二手买家买了房子回来都是会重新翻装的。但是如果你房子本身带的装修实在是给了别人非常不好的感觉，往往人们会跳出理性范畴，单纯地从心理上不想接受你的房子。或者认为这样的房子不压个价我宁愿去买隔壁那套。

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办公比例对房价的影响
价差：
以纯居住无办公的住宅为参考价100%；
50%办公比例以内的住宅，为参考价的90%~95%；
60%办公比例以上的住宅，为参考价的75%~85%；
案例：
天河区——中怡城市花园A栋（办公比例50%左右）：6~6.5w/m2
天河区——中怡城市花园B区（无办公比例）：8w/m2
PS：目前A栋办公比例因为中怡价格偏高的问题逐渐下降。
天河区——天晟明苑（办公比例60%以上）：4.5~4.7w/m2
天河区——阳光都会广场（办公比例非常少）：6.0~6.3w/m2
原因：
办公比例为什么会严重影响房价？具体反映在三个方面：
1.安全私密性：办公比例高的楼盘，保安必然不拦陌生人，人进人出成为了默认情况。这样给真正住在里面的人就带来了十分大的安全隐患。
开水菌同事在百脑汇投资了个桌游店，隔壁就是住家，每天桌游店人员进进出出透过铁门隔壁家情况看的一清二楚，私密性就很差了；
2.居住便利性：办公比例高，意味着人员流动会比住宅要大得多。那么原本是住宅规划的物业，在承接了办公人口之后，会给真正的住户带来极大的不便利。

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例如电梯排队时间会大大变长，电梯也更容易变坏；排污管道经常会超负荷（百脑汇经常爆渠，电梯因为太多人送货而要分区，等梯排队20米也是常有的事情），水压也会因为超额使用而经常不稳定。楼盘的停车位经常被外来人口占满了······这些都给正常住在这些楼的居民造成了非常大的不便利，试想每天早上下楼等个电梯要20分钟，那酸爽可想而知。
3.居住舒适度：这个是对价格影响最大的因素。
噪音：办公比例高，意味着周围及楼上楼下可能会有吵闹，甚至有的楼上铺到深夜还依旧经营。

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