随着楼市调控以及涉房信贷政策的逐步收紧，房地产行业从去年下半年开始迈入寒冬，今年的“气温更低”，今年1至8月，全国商品房销售面积为87890万平方米，同比下降23.0%，销售额为85870亿元，同比下降27.9% 。
房子卖不动影响到了地方广义财政收入，前8个月国有土地使用权转让收入共计3.37万亿元，比上年同期下降了28.5% 。

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毫无疑问，房地产行业是我们国家的支柱型产业，短期内跌倒谷底不利于中国经济，影响地方财政收入、银行贷款、众多行业的就业岗位等，尤其是在今年外部经济环境不太好的情况下影响更大 。
2022年上半年中国GDP同比上涨2.5%，要完成全年5.5%的增长目标意味着下半年至少让GDP同比增加8%以上，任务是相当重的，托底房地产是促进经济增长的重要措施，于是我们看到三季度的最后两天多部门出台了三个利好楼市的政策 。


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第一张牌：取消部分城市首套房商贷利率下限一年前全国大部分城市的首套房商贷利率在4.85%左右，10月1日开始的首套房商贷利率极有可能跌至4%以下 。
【取消部分城市首套住房商贷利率下限，会否改变四季度楼市行情？】2022年9月29日晚间，央行和银保监会发布联合通知，针对部分符合条件的城市采取阶段性调整差别化住房信贷政策 。
部分城市指的是2022年6-8月的新房价格同比、环比连续三个月下降，一些二线城市以及绝大部分三、四线城市属于该范围，涉及面还是挺广的 。
阶段性指的是政策涵盖时间只是2022年四季度，也就是剩下的三个月 。
具体措施指的是不再设置首套房商业贷款利率下限，各地可以根据自身情况灵活调整 。


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首套房商贷利率下限为五年期LPR下浮20个基点，2022年9月的五年期LPR为4.3%，所以全国最低商贷利率为4.1%（4.3%-0.2%） 。
根据媒体统计，目前有80多个城市按照最低利率标准执行，这些城市如果符合房价连跌三个月条件的话是很有可能在限制被解除后再次下调商业贷款利率的 。
考虑到银行存贷款利差因素，部分城市的首套房商贷利率会降至3.7%-4%，这样的商贷利率都快接近政府补贴的低息贷款了 。
第二张牌：卖一买一可以退还个人所得税为支持居民换购住房，财政部和税务总局于9月30日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，符合条件的置换客能够享受个税退税优惠 。
卖房子的时候只要有差价是需要缴纳20%的个人所得税的，比如张三在四年前买入一套住房，花了100万元，四年后以150万元卖出，其中的50万元差价需要按照20%的税率计算缴纳个人所得税，一共需要缴纳10万元 。
原来只有符合“满五唯一”才能免缴个税，这也是为什么“满五唯一”的房子更受市场青睐的原因，个人所得税虽然是卖方缴纳，但羊毛出在羊身上，最终会通过房价转嫁至买方身上 。
新政策公布后情况发生了变化，2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房缴纳个人所得税后在一年内买入新住房者可以获得全部或者部分退税 。
买入的新住房总价高于卖出的老房子将获得全额退税，低于则按照比例退税 。


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继续上面的例子，张三卖掉老房子后在一年里购入新住房可以申请退税，如果买入的新住房花了200万元，那么之前缴纳的10万元个税全部退还；如果买新房花了120万元，那么可以获得的退税金额=120万/150万*10万=8万元 。

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