承租人必然拥有优先购买权吗 _经验常识

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我们都知道，在房屋租赁关系中，承租人与出租人之间的买卖是不能对抗第三人的。因此，如果出租人与承租人约定在一定期限内不能对房屋进行出售的话，那么出租人有权要求承租者承担违约责任。但是，我们也应该注意到，尽管签订了买卖合同，但是承租人在优先购买权行使期间却并没有完全退出租赁关系的。那么出租人出售承租人房产如何保障其优先购买权呢？我们来一起了解一下吧。合同法第二百五十四条：租赁期间届满未出售，出租人可以解除租赁关系并要求承租人在同等条件下购买房屋；承租人不出卖的，其他承租人享有以同等条件优先购买的权利。
1、出租人出售房屋时应保障承租人的同等条件
出租人出售房屋时，应当保障承租人的同等条件，如承租人对买卖的价格、付款方式等应享有优先购买权。这里的“同等条件”指合同中对购买人的条件，而非仅限于出售方。如果出租方在合同中约定以最低价格完成买卖（通常以低于市场价的房屋作为标的）并提供相应的担保后，承租人在同等条件下仍享有优先购买权。但是在实践中，出租人出于种种原因，比如对房屋没有进行装修改造、房产无法正常出租等、房屋本身的品质达不到承租人对此价位购买需求等等情况下都会造成无法出售房屋。所以出租人对此应该有所准备，通过完善房屋质量、合理规划空间等方式降低房屋溢价购买的可能性。
2、优先购买权的行使方式
根据合同法第二百五十四条的规定，承租人行使优先购买权需要满足三个条件：第一，租赁合同已经解除；第二，已经通知出租人；第三，其他行使优先购买权的人在同等条件下享有优先购买权。根据上述规定分析，若承租人的优先购买权受到侵犯时，其应当在其租赁期间内提起诉讼，向出租人主张赔偿其损失。同时，司法实践中也应当注意不能超过合理期限行使法定时效一年就不构成合法有效的行使优先购买权行为。否则就会影响优先购买权诉讼的公正。并且这种权利的行使不能是通过法院强制实现并且也与合同解除无关。否则会产生大量法律问题，尤其是买卖合同纠纷。
3、特殊情形下合同的效力如何规定
【承租人必然拥有优先购买权吗】由于我国合同法第二百五十四条规定，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，这意味着在同一情形下，如果出租人解除了与承租人之间的租约该如何处理？法律上有规定“先履行抗辩权”及“善意取得”二种处理方式，前两种方式均是法律依据之，但后两种方式又存在一定风险。前者适用于租赁合同约定或经出租人催告后仍未履行义务；后者适用于租赁合同解除后，仍然未履行义务。从目前我国司法实践来看，关于“先履行抗辩权”和“善意取得”二种情形的处理方式与合同法第二百五十四条相违背。先履行抗辩权之要件是：合同一经生效即发生法律效力。换言之，合同是否生效即发生法律效力；善意取得则是当事人仅通过约定来实现个人目的的行为，如出租人将房屋出租给承租人是为了获取利润等。“善意行为”更多体现为出租人一方通过履行自己作为一个经营者所应当具有的商业道德。

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