按照目前长岭居的南向三房均价，340-390w可以入手一套100平左右的小区带学校的平层三房两卫，参数较为近似的，我想除了这里，就只有刚需最后的根据地亚运城了 。
故长岭居真实的价值和优势，除了教育资源和较低总价可获得三房，没别的了 。因此，选择长岭居是教育配套、通勤距离、总价有限之间的妥协，试问能买科学城，谁会买长岭居、云埔呢？
潜在价值点一：已确定商业配套将升级

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区府发布的长岭商圈商业规划


在黄埔区商务局发布的最新规划能看出，区府近五年会下重本发展本区商业，在此背景之下，长岭街道也被升格为区级商圈，未来五年预计将新增17.9万方商业，体育西天河城大概是16万方、天环大概是11万方 。借着这一东风，长岭居的万达广场已经率先开工、华润长岭门综合体近期也展开了前期征地和土地平整工作 。
【个盘深度分析：长岭居天健天玺 四面环路的房子好不好】


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长岭居商住项目地块出让信息



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长岭居商住项目一期工程招标信息


根据上面的传闻长岭居万达广场的出让信息中条款（三）就能看出，区府对该地块的商业部分要求很高，不仅要求自持、还明确要求只能建设综合商场而不是批发市场 。而这块地最终被科学城投资集团旗下的凯龙置业拿下了，据说很可能是先拍下来，商业部分按万达要求建设，万达以参股方式经营 。


下面是长平地铁站北面最近准备推出的一幅商业地的相关征地信息 。有传这里就是华润长岭居人才创展中心所在地块，预计会建设人才公寓+综合体 。



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除此之外，中部还有一幅宝能的商业地块 。预计大概五年后，这些综合体建成会对该板块的商业会有较大填补，注意是填补，填补空白的填补！是不会导致它增值的！记住这一点 。


潜在价值点二：医疗配套全面升级


广州医科大学附属妇幼医院预计明年一季度开诊，以后相信会是辐射整个萝岗片区的三甲妇幼专科医院 。另外山景城旁边还有一所前海人寿医院，这所医院就不用抱太大期望，估计其价格也不是一般平民百姓可以支付得起 。



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在建广医妇幼医院（长贤路）


下面来重点分析一下天健·天玺花园的优劣


不利因素：周边土地楼面价不高，价值支撑点低，房价已虚高


土地出让价格是城市规划部门对一个板块价值最准确的定位和指导意见 。环观长岭居核心区，除了2017年中冶为了打入广州市场而造出了亮瞎全世界的2.7w/平的高楼面地价之外，近年拍出的几块地都是维持在1.6w/平左右的楼面地价 。假如粗旷地按照楼面价2倍来计算，长岭居标的价值应该在3.2w左右 。

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天健所在的CPPQ-A1-3地块，成交总价约为10.63亿，以成交总价/(计容可建面积-人才公寓面积)计算，天健天玺所在地块的楼面单价大概就是1.6w左右 。若按目前吹风价4.2-4.5w计算，单单洋房货值就超过20亿，可谓利润丰厚 。

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