最近长岭居某楼盘成交单价差一点就突破4万大关（球总半年前已经在VIP群预测过），长岭居房价自2015年到现在可谓一路高歌，已经翻了三倍有多 。因此车辆，在分析天健·天玺花园之前，想先谈谈长岭居板块的近况 。

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注意：本文所述长岭居仅指山景城及其以西的核心片区，不包含山景城以东的永和板块，永和板块慎碰 。


一句话概括板块属性：


长岭居所谓大自然山景高端板块，实际都是只是开发商勉强搬出来的卖点，归根到底长岭居就是承接科学城核心区的刚需外溢+少量市区的刚需外溢的纯刚需板块 。因为它距离市区远，而城市空气靠的是治理而不是偏僻，长岭居也不是十分好 。不过它因为大部分标的总价实在低，而教育、交通配套还算可以，才满足了一些资金有限但对房间数有刚性需求的购房者 。


以下先说说长岭居未来将会面临的两个风险点 。


风险点一：山景的稀缺性只是开发商因地制宜找亮点套利，对日后升值无实质意义


与其说长岭居如开发商们所宣传的高端大自然山景地段，拥有稀缺的山景资源，不如说是开发商因地制宜，把“山景”这个对房产增值意义近乎零的因素包装出售，试问四五线城市哪里不是大山大岭？一个需要打“大自然、养老”牌的板块，证明它基本上没有什么其他实质性的卖点，要享受这些“稀缺”的大自然，回老家就行了，何必熬一线城市的高房价，去“享受”在老家烂大街的“稀缺资源” 。购房者必须认清自己付的房价有多少是为这种消费性支出埋单的 。如果是把它作为买不起更贵板块的心理安慰，那还说得过去 。


风险点二：人口激增导致即将脱离市区一小时生活圈


之前反复提过，必须认清一个现实是，广州是单一中心城市，所有地段的价值都以天河为何核心向外，随着交通时间递增而递降 。由于东部常住人口激增，广汕路、东二环车流持续上升，21号线长平站已经需要贴着车门站立，道路交通也越来越拥挤，到市区的交通耗时不断拉长 。就以长平到黄陂地铁站为例，两年前即使是高峰期，自驾也是可以10分钟之内到达的，现在起码需要20-25分钟 。而身边认为每天坚持大于一小时的通勤就非常难熬的声音不绝于耳，这大概也是人之常情 。


假如通勤时间超越了1小时，人们就会感到折腾，这就使通往市区的交通时间不断上升的长岭居产生了一个脱离市中心通勤圈的风险 。虽然长岭居一直以来都是以科学城刚需上班族为主要受众，但也不乏一些市区通勤者 。假如长岭居与市区之间的时间距离上升到1.5小时、甚至2小时，就慢慢被市区的这一部分外溢抛弃，失去真正有实力的接市区盘群体所带来的价格支撑 。



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永顺大道长平路段早高峰盛况


说完风险点之后，再说说该板块的价值点 。而我认为，目前长岭居已经达到3.6-3.9的价格水平，往后的价值点也只是为虚高的板块价格补齐价值而非增值 。


现实价值点：三房总价低，初中教育有保底

众所周知，义务教育阶段最重要的其实是初中三年 。而长岭街道拥有北京师范大学附属广州实验学校和铁一教育集团铁英学校，而且小升初派位就只有在这两所之间派，所以初中教育质量具有一定的保证，先别扯什么贴不贴牌的，起码算是萝岗里面一个拥有较为安全保底的地段 。

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