其中最典型的“三级跳” ， 是板桥某项目 。作为昔日著名刚需盘 ， 虽然换了一个“马甲” ， 但当初315元/㎡的地价至今让板桥人民记忆犹新 。要知道 ， 他家多年前的入市均价为11000-12000元/㎡ 。“捂”到2018年再次开盘 ， 销许均价已经猛增至25000-28000元/㎡ ， 是一期房源均价的2倍多 。据说调性也提高了 ， 俨然摇身变成“奥南高端改善盘” 。

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刚需想着变改善 ， 改善想着变顶豪 。再看位于老城南仓巷区域的金鼎湾状元府【点击查看详情】 ， 虽然产品是平墅和叠墅（并非合院别墅那样的塔尖） ， 但均价依然高达5.48万/㎡ ， 远远高出城中4.5万/㎡限价红线 。项目首开2个月 ， 也才刚刚去化一半 。
有人欢喜有人忧 。即便这样 ， 无论是东南西北 ， 南京各大区域还是“喊涨”声此起彼伏 ， 尤其部分由品牌房企开发的项目 ， 纷纷成为以改善先锋名义涨价的通行证 。
比如城北迈皋桥老盘中国铁建青秀城【点击查看详情】 ， 去年12月开盘时以毛坯改精装亮相 ， 精装均价达到29000元/㎡ ， 相比前期毛坯均价24000元/㎡ ， 冷不丁地直接涨了5000元/㎡ 。
青秀城的顺利“毛改精” ， 让鼓楼滨江一众毛坯老盘如深业、中冶等默默流泪 。深耕南京外滩多年的开发商们始终想不通：为什么我们迟迟无法突破限价 ， 改精装入市？为什么溢价空间长期受限 ， 最后受伤的总是我？
而对于那些偏刚需定位的楼盘 ， 价格从2018年后也开始悄悄水涨船高 。有人感叹：这年头 ， 老百姓买普通住宅的门槛越来越高 ， 手上资格越来越少 ， 地段也越来越偏远 。想要买套房子 ， 得全家人勒紧裤带凑够越来越高的首付 ， 还要摇号中签 ， 祈祷能买到 。
当然 ， 也有比较特殊的例外 。比如地铁S3号线春江路站上盖的那家迷你型楼盘 ， 去年11月开盘后一直持续不遗余力地推广项目知名度 。目前在售面积89-128㎡户型 ， 均价34500元/㎡ ， 总价约300万-440万 。有网友反映 ， 该项目刚过完年就挨家挨户发传单 ， 还推出全民经纪人促销计划 。宣布“即日起凡是推荐成交者 ， 可获每套1万元的奖金 。”

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也有人手上捧着几十万的首付款 ， 饥不择食的到禄口空港新城随便搞了一套房子 。结果每天进市区上班要奔波2个多小时 ， 最后实在忍受不了 ， 只能乖乖回主城租房子住 。
买得起的看不上 ， 看得上的买不起 。区域资源错配的背后 ， 是另一个无法忽略的事实：南京越来越多的城郊结合部、边缘卫星城 ， 各类“3P”板块正在以房价需要支撑作为理由 ， 向“全民改善时代”演变 。
一时间 ， 各种打着“台”、“府”、“郡”、“公馆”旗号的高大上调性项目遍地开花 ， 在让人眼花缭乱的同时 ， 也顺理成章的、彼此默契的抬高放风价预期 ， 摆出一副“明天让你高攀不起”的傲娇样子 。但归根结底 ， 还是得看市场给出的反馈 。
换言之 ， 对于这些强行变身“改善”新秀的板块 ， 能够收割的地缘客户究竟有多少？大部分买房人的真实接受度如何？值得思考 。

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