宁波风水不好的小区宁波风水不好的楼盘( 二 )

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但是最后两个批次的预售房源，总套数686套，宁波房产交易信息网上显示已售98套，未售588套。当然，实际已售的套数要远多于政府网站上的数据，原因有很多种可能性，有限签的可能，有首付分期客户存在的可能，或者其他种种因素。

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这是大成郡三期显示在备案网上的已成交房源情况，用行话讲，这样子是卖花了！对购房者而言是件好事，房子随便挑。但对于开发商而言，这个情况对于项目中后期的销售会很不利，因为剩下的都是难卖的房源。
但不可否认的是，该项目在地段上没有硬伤，甚至配套几乎接近完美的情况下，销售为何不是那么火爆？
周边二手房价格一览

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上图红色圆为大成郡三期位置，7月取证批次预售均价为33546元/平。周边二手房大部分挂牌价要比这个价格低，招商和融创的楼盘接近。公园里和逸墅价格接近4万，但是人家更靠近老江东，老宁波人更认可那个地段。
楼盘评价坦白说大成郡实地我去看过，但售楼处没有去。那天晚上已经9点，漆黑一片，原谅我没找到。
所以对楼盘整体的评价，我只能就网上找到的信息来做有限的评价。
户型：对于网上很多人在谈论的户型差这个问题，我仔细研究了网上下载的户型图。结论是：部分户型存在空间利用率不高的问题，某些布局不是很合理，但也没有网友们说的那么差，这点老钟以自己十多年的从业经验来担保。

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大区设计：一期二期已经卖完我不多嘴。就三期而言，大区设计没问题。东低西高，南低北高，无论是风水角度还是日照角度，都OK 。
户配：所谓户配，也就是户型面积配比，大成郡三期的面积段明显做的有点大。可能存在限高和容积率矛盾的因素，不然任何一家开发商的设计部门都不是傻子。高层面积段122-143，洋房面积段138-159 。横向对比东潮之滨和春月江澜，这两个项目尽量的提高小面积的比例，以增加楼盘的去化速度。毕竟在均价不断高企的宁波，购房者更多考虑的是总价承受能力。
对于改善类自住客户而言，大成郡三期存在捡漏的可能性我说这句话是要冒一定风险的，来自于开发商层面的风险，也有某些信息了解不全面的风险。所以上述判断有个前提，在宁波房产交易信息网上的成交数据和大成郡三期的实际成交数据有差异，但不是特别大。
因为有一种可能，很多房子已经卖掉了，客户已经支付定金，只不过尚未付首付签约。如果这种情况大量存在，那么我判断的捡漏可能性就不存在了。
所以大家在看下面内容之前，一定要确定已经理解并确定理解我上面这两段话。

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上图是我根据宁波房产交易信息网上的数据，结合网上找到的三期鸟瞰图，所做的户配分布及价格分布图。
注意，楼栋号有两种，一种是工程楼栋号，一种是销售楼栋号。房产交易信息网上的楼栋号大概率是工程楼栋号，可能和售楼处沙盘上标注的楼栋号不一致，所以各位看的时候关注楼栋所在位置即可。
上图左上角是鸟瞰图，左下是楼栋分布图，右半部分是户配楼栋号楼层以及单元中间楼层备案价格。如果看不懂，我在左下角用绿色表格做了一个示范。

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