原因很简单 ， 嫩绿茶只看到了人流量 ， 却忽略了人流匹配度 。而只有在人流匹配度高的地段开店 ， 满足了目标顾客群体的刚需 ， 店面才可正常运转 。
第二步：寻找理想的商圈
什么是商圈？
即你把门店看成一个点 ， 分析 ， 以某个十字路口或者某个商场为圆心 ， 以250米 ， 500米 ， 1公里 ， 2公里甚至更远的半径画一个圈 ， 这个圆形面积就是商圈概念 。商圈也即有个向心力 ， 圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的 。所以选址的第一步就是选商圈 。
而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力 ， 我们需要从10个层面对商圈进行调查分析：

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综合以上调查结果 ， 充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质 。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动 ， 通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力 ， 分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体 ， 终确定有无在此开店的可能 。
第三步：确定位置及考察店址
你觉得整体商圈是好的 ， 接下来就应该来分析 ， 具体门店位置了 。
如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定 。所谓千分点 ， 就是商圈的最佳聚客点 。

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聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择 ， 还要保证餐厅的可见度和易接近性 。简单的来说 ， 就是选择人流量最大 ， 行人容易看到、寻找方便的地方 。
人流计算的方法：
1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算
2.计算有两个时间有节点
A、在一周中选4个连续的营业日 ， 要包含周末
B、营业时间之内统计数据
3. 最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟
确定千分点之后 ， 你的新址的位置 ， 距离这个“千分点”越近越好 。
第四步：租金初步谈判及评估
在初步选定新址后 ， 还应对相关的情况做一定的分析评估 ， 可以从以下三个方面进行评估：

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第五步 ：合同谈判
免租装修期
以下表二为例 ， 一般情况下免租装修期为45-60天 ， 这是和房东谈判首要条件 ， 这涉及到装修的周期 ， 尽可能控制在免租期内开店 。
租金及押金
在与房东砍价前 ， 须先做未来的营业额预测及损益试算 ， 心里有谱 ， 能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价 ， 尽可能取得合理的价位 。
另外 ， 缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式 。也有一些房东除了要支付固定的月租金外 ， 还要根据你的经营状况分享一定比例的利润 。押金方面 ， 各地有所不同 ， 但一般都是每期预付两个月租金 。

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续租和租期
比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件 ， 也就是租金递增频率 ， 尽可能和房东谈判 ， 每两年递增一次 ， 每次递增调整在5%以下 ， 一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下 。还有的店面是长期租的 ， 一租就是五年、十年 。这些都是谈判的重点 。

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