债券的问题在于信用事件持续发生时刚兑性丧失，目前银行理财已经净值化转型，信托计划也时有发生暴雷传闻；银行、钢铁的分红较为稳定，但是一方面估值偏低上行弹性不大，另一方面股票的波动性也不小 。  
与之相比REITs有以下几个优点：  
第一、底层资产相对透明，通过财务报表来研究一个企业的债券和股票需要深入研究，由于REITs本身集中度高，其底层资产是一个实体项目而非企业，以高速公路和产业园区为例，在管理人合规尽职的前提下很难对其收入利润进行粉饰，通行费和园区租金虽然不像债券一样票息固定但是并不依赖于企业的主体资质，其信用风险相对可控 。  
第二、和股票相比，REITs分红更高且可适当期待上行弹性， 银行钢铁板块分红率虽高但是目前上市公司分红率整体偏低且依赖于企业自身意愿，REITs的分红由合同条款硬性约束所以确定性高，而且根据目前的资本化率计算已上市项目的分红率要高于大部分上市企业(而且这次的项目因为主体资质非常优异回报率略低，数据中心等高科技产业回报率和成长性更高) 。和银行钢铁等传统高分红周期赛道相比，基础设施项目的行业中长期来看具备一定成长性，未来还可以期待IDC等新兴产业REITs上市 。  
公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买 。  
问题三：看资料发现REITs的分红率比较高，是否意味着每年能有稳定的现金流？  
博时基金：公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的 。另外，因为REITs设有强制分红机制，在符合条件的前提下将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人 。  
平安基金REITs有关负责人：根据监管指引要求，reits产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散 。2020年7月31日发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4% 。在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者 。  
创金合信基金：从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间 。(达到这一收益率是有很多条件的，请知悉 。)  
不管是不动产类还是特许经营权类，其基础资产的现金流稳定性在项目承做阶段进行过审慎的评估，且REITs产品针对基础资产的分红比例有强制要求，所以大概率是能够保持稳定的现金分红比例的 。但是，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下(如出现基础设施大修等情况)存在未能达到分红条件的可能 。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买 。  
再次提醒投资者，这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化，注意风险、注意风险、注意风险 。  
问题四：能不能告诉我，第一批REITs的年化收益率究竟能在哪个区间？  
平安基金REITs有关负责人：REITs是权益性产品，无固定收益概念，因此无年化收益率的形式 。具体可详见本基金的招募说明书、发售公告等信息披露文件 。特别的，预计取得的现金分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策 。

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