创金合信基金：年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况；二是REITs上市后二级市场的交易折溢价 。从REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上 。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定 。  
盈米基金研究员周禹农：基础设施Reits基金的收益主要源自项目经营以及资本增值带来的资本利得，根据试点基金以及底层资产回报来看绝对收益在股债之间 。  
问题五：如果买了REITs，是不是自动转到场内？我如果中途想退出，怎么赎回？  
平安基金REITs有关负责人：如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内 。REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回 。退出渠道仅能通过二级市场交易转让 。  
再次提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险 。  
问题六：我一直买分红较高的公共事业股，比如铁路、公路项目，现在有了REITs做选择，请问REITs与高股息率的公共事业股有啥不同？  
平安基金REITs有关负责人：公募REITs产品投资是除股票、债券、衍生品之外的投资方式，风险低于传统股票 。基础设施证券投资基金指引中对其产品结构有明确的规定：  
第一是投向明确：80%以上基金资产必须投资于基础设施ABS，并持有它的全部份额，这样保证了基金管理人能够与ABS以及底层资产深度绑定；  
第二，底层资产运营成熟、现金流稳定 。我国公募reits的底层资产必须投资于基础设施项目，公用事业天然具备一定的抗周期、防御属性，现金流稳定性相对较好，可以作为投资者分散资产配置的一个工具 。同时为了保障底层项目的高效运转，基金管理人通过聘请原始权益人或者其子公司负责项目运营 。比如一个投资于高速公路资产的reits，负责这条公路运营就是当地的交投或者其子公司 。这些原始权益人多为地方国企，具备丰富的运营经验，他们有强制配售比例要求和持有期限制，以保证这些运营管理机构尽职尽责管理底层资产 。  
第三是强制分红 。《基金基础设施指引》中要求reits采取封闭式运作，在符合分配条件的情况下每年不得少于1次，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% 。这个强制分红的规定，对于部分理财需求的投资者具备一定的吸引力 。  
第四是封闭运作，可在二级市场交易 。基金满足上市交易条件后将在交易所上市交易，场内普通投资者可以在交易所进行基金份额买卖，场外投资者可以将基金份额跨系统转托管至场内进行交易 。  
创金合信基金：REITs是一种基金产品，底层资产多为具有稳定盈利能力和分红能力的项目公司股权 。因此REITs具备了股票的权益属性，同时也因为其分红的稳定性具有固定收益的属性，我们可以把REITs看作介乎权益类资产和固定收益类资产之间的特殊品种，其流动性暂时不如公共事业股，不过分红相较相关公共事业股更为稳定 。  
问题七：目前公募REITs看得我眼花缭乱，他们之间的异同点在哪里？普通基民该如何挑选？  
平安基金REITs有关负责人：获批的公募reits产品包括产业园，仓储物流，污水处理，高速公路等，所属行业不同 。投资者可通过各家产品公开披露的基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件及信息披露文件来了解项目信息，结合自己的投资者风险等级情况来遴选产品 。  
这个选择难度非常大，各产品之间确实差异很大，基金君整理了基本情况，投资者额可以看看项目类型、封闭期等要素，核心是看这个项目好不好，可以多方了解下 。

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