太“南”了2019（政策篇上）：复盘冰与火的2019
还有几个小时就要叩开2020年的大门了 ， 回望2019年的楼市 ， 可以说今年是跌宕起伏的一年 。 从3月份开始 ， 楼市出现了“小阳春” ， 在地 ， 长三角的苏州、南京、杭州、无锡 ， 珠三角的东莞和佛山 ， 中西部的西安、成都等地 ， 都不约而同出现了成交量上升、房价跳涨的行情 。 天津也随着这股洪流 ， 有了回暖的迹象 。 不过市场并没有随着季节一起入夏 。 小诸葛梳理了2019楼市 ， 一起来看一下吧 。
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事件一 、“房住不炒”
\n4月19日 ， 中共中央政治局召开会议 ， 会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 。 ”而这句话也成为了2019年楼市的主线 。
\n事件二 、金融收紧
\n今年房企面临的或许是更严厉的融资环境 。 5月17日 ， 银保监会23号文 ， 重申432红线 ， 开始穿透式监管；信托渠道也在2019年对房地产关上了大门；很多地产公司因为拿了地王 ， 可能会被窗口指导；多数银行开发贷门槛已经从TOP50缩减到了TOP30 。
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事件三、 渠道为王
\n虽然房企面看上去风光无限 ， 不过随着融资的收紧 ， 开发商比以往更需要现金的支持 。 如何加速变现？那就是不断的有人带客 ， 把房子卖出去！以至于今年 ， 开发商对“渠道”的依赖度猛然上升 ， “渠道费用”涨到6～8个点 ， 业内不时传出“渠道绑架开发商”的声音 。
\n渠道的夏天来了 ， 而房地产代理企业却“抱团取暖”中度过 。 2019年前三季度 ， 世联行归母净利润同比大降 。 12月1日 ， 世联行公告了与同策的合作 ， 通过发行股份及支付现金方式购买同策咨询的控股权 。
\n此后 ， 左晖对“渠道论”做出了回应：
\n“开发商一直有房地产‘夜壶论’ ， 其实渠道也是开发商的‘夜壶’ ， 市场不好拿出来用用 ， 市场好了就放回去 。 ”
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事件四、“LPR”
\n“降息”与调控同在 。
\n8月20日 ， 央行宣布各大银行将参考LPR（贷款市场报价利率）发放新贷款 。 新的报价将由公开市场操作利率加点形成 ， 而非之前的参照基准利率 。
\n新LPR利率比先前利率要低 ， 因此LPR改革也被某些人士视为一次“降息” 。 但力度如何呢？11月5日 ， MLF下调5个基点 ， 很快11月20日LPR最新报价也下调了5个基点 。 加上之前三次LPR报价所下行的11BP ， 拢共今年就降了16BP 。 不及过去一次25BP降息的幅度 。
\n12月28日 ， 央行再次放出重磅消息 ， 从2020年3月开始 ， 过去办理过贷款的 ， 也都将按照LPR重新定价 ， 2020年完成转换 。 值得注意的是新政要求2020年利率与2019年相同 。
\n有分析人士表示 ， 明年年初降准预期升温 ， 或将带动银行资金成本下降 ， 进而引导LPR报价下降 。 这也是被业内视为楼市会在2020年复苏中的其中一点 。
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事件五、电商+房地产
\n双十一一直被认为是各大电商的促销节 ， 不过在网上卖房却还是头一遭 。 今年开发商联合阿里、京东、苏宁三大电商平台推出了房地产的特别优惠 ， 不仅“新房全款5折”、甚至开发商还在各大平台上开起了自己的旗舰店 。
\n除了线上优惠以外 ， 线下也开启花式促销活动 ， 比如买房子送家电 ， 认购有优惠之类的活动 。 虽然促销花式多 ， 但全都是为了能够加速回款 。 以至于天津很多的地区新房二手房倒挂严重 ， 二手房业主们一边抱怨着市场不好 ， 一边又在不断跟着开发商一起“以价换量” 。
\n事件六、楼市分化
\n熬过2018之后 ， 2019年也迎来了短暂的的“小阳春” ， 不过市场在5月份就戛然而止了 ， 此后 ， 全国新房价格下跌城市持续增多 ， 10月份二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市 。
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