没有永恒的奇迹 。 考验如火 ， 淬炼才能成金 。

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2019年 ， 房地产市场仍在艰难中前行 。 有人说 ， 繁荣本就蕴含着衰退的种子 ， 衰退才是人类社会不断进步的底层动力 。 在严调控去杠杆大背景之下 ， 市场正走在关键的路口 。 大房企们都瞄准了自己坚信的第二战场 ， 或是万亿蓝海 ， 或是红海掘金 。 这其中 ， 有一家房企已经初步勾勒出自己的未来版图：“双引擎”：开发引擎+服务引擎 。

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2018年7月 ， 龙湖曾对外透露一个“梦想”：希望用不长的时间 ， 将服务性收入(商业运营 ， 长租公寓和智慧服务)从百亿做到千亿 。 他们将这个“梦想”的起点设置了在2019年 。

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已过“梦想”元年 ， 龙湖交出答卷 。 近期 ， 龙湖集团董事兼首席执行官邵明晓透露 ， “2019年服务性收入过百亿没有悬念 。 自2018年我们提出‘空间即服务’战略以来 ， 龙湖开发+服务双引擎驱动的版图日渐清晰 。 开发引擎我们继续有节奏有质量的推进 ， 不以一时的规模排名为追求;服务引擎2019年集中发力 ， 商业开业明显提速 ， 冠寓运营规模位居集中式长租公寓头部 ， 智慧服务外拓管理规模翻番 ， 收入有了突破性增长 ， 这些都构成了公司增长的新引擎 。 如果开发引擎代表当下 ， 服务引擎则代表公司未来 。 ”

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繁荣过后市场终回平淡 。 谁才能穿越周期抵达未来?聪明的资本市场或许已经给了最好的答案 。 2019年最后一天 ， 龙湖集团(00960.HK)股价报收36.5元港币 ， 除权后同比增长64.6% ， 市值达到2181.79亿元港币 。 始终如一的坚定以及高度自律 ， 这正是资本市场所青睐的 。

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在高成本融资的当下 ， 龙湖平均4.56%的借贷成本无不令业界艳羡 。 龙湖集团也一直保持着行业内唯一的境内外全投资级民营房企记录 。

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版图初见

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经济学博士 ， 空?白研究院创始人杨现领说 ， 如果过去是增量开发的黄金时代 ， 未来就是流通的黄金时代 ， 也就是服务的黄金时代 。 易居企业集团CEO丁祖昱则预言 ， 不动产时代已然来临 ， 多元化趋势逐渐明确：大物管时代、资管时代以及租赁时代都孕育着巨大的市场空间 。

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“做长”的龙湖早已部署了未来 。

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2019年 ， 龙湖集团新开业商场达到10个 ， 这一数字几乎相当于过去三年的总和 。 至此 ， 以“天街”为主 ， 龙湖商业已经基本完成以核心城市为主的全国版图布局：年内累计开业商场达到39个 ， 开业商场面积达到376万方 。 2020年 ， 商业仍将继续提速 。 预计到2020年底 ， 龙湖累计开业商场将超过50个 ， 租金收入将到达60亿 。

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在顶层设计再次明确“进一步培育机构化、规模化租赁企业”之际 ， 龙湖集团正勾勒出居住链条的另一版图——租赁市场的头部企业 。 截止到2019年年底 ， 龙湖冠寓已经开业超过8万间 ， 布局30余个高能量级城市 ， 规模位居行业前列 ， 客户满意度超95% 。 在这个巨大的增量市场 ， 冠寓每年正以倍速的姿态奔跑着 。 市场化之外 ， 冠寓仍不忘肩负社会责任：2019年 ， 龙湖冠寓积极协助政府解决人才安居问题 ， 自成立以来累计提供超过1.4万套人才住房 。

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龙湖智慧服务也取得了历史性突破进展 。 2019年 ， 龙湖智慧服务新进45个城市 ， 基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局 ， 并实现管理面积翻番 。 与此同时 ， 智慧服务业态丰富度实现了全方位的突破：从商业、写字楼到医院、学校 ， 从公园、航空后勤到交通枢纽 ， 从养老到产城 ， 只要你能想象到 ， 龙湖智慧服务就可以出现 。

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服务引擎“梦想”的实现离不开开发引擎的稳健前行 。 自2011年开始 ， 龙湖集团把每年销售回款10%作为上限 ， 投资于持有型物业 。

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那么 ， 龙湖核心的引擎——开发业务又交上了怎样的答卷?2019年 ， 龙湖集团提前一个月完成年度销售目标 ， 目标完成率位居千亿房企前列 ， 并连续保持着20 %以上的增速 。 不过 ， 繁荣的数据难掩巨大的行业压力 ， 开发商们都清醒地明白：增量市场正逐渐远去 ， 规模的天花板早已到来 ， 企业生存的严峻性有增无减 。 多年的调控告诉我们：增长之下兼顾安全才是王道 。