03不要什么房子都乱买

不要乱买房子 ， 这可谓未来五年最诚恳的建议 。

这句话的意思 ， 并不说不要买房卖房 ， 而是说不要什么房子都随便买 ， 不要看到房地产就想到去投资 。

房子有很多 ， 住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房 ， 写字楼、商铺、车位、厂房 ， 不一而足 。 这些房子 ， 性质不同 ， 土地产权年限不同 ， 交易税费大相径庭 ， 市场活跃度千差万别 ， 回报周期差异巨大 ， 至于安全边际更是天壤之别 。

那么 ， 该配置什么样的房子？商品住宅显然是第一位的 ， 这是名副其实的房子 。

70年产权 ， 产权到期之后可自动续期 ， 享有免个税或增值税优惠 ， 政策最友好 ， 市场面最广 ， 交易最活跃 ， 安全边际最高 。

商铺和写字楼 ， 要谨慎 。 2018年-2019年一直处于下行态势 ， 且是量价齐跌 ， 在过去四年这一轮上行周期中 ， 更是严重跑输住宅 。

要知道 ， 许多城市商铺和写字楼严重过剩 ， 加上电商等互联网业态的冲击 ， 以及经济形势的影响 ， 想要选择优质的商铺和写字楼投资并不容易 。

公寓更要谨慎 。

这两年 ， 已经发生过多起公寓维权事件 ， 买来的公寓最终发现原来是“办公性质” ， 不能住人；商家宣称是公寓 ， 最终发现连产权都没有 ， 只能“以租代售” 。

这种陷阱层出不穷 ， 根源在于公寓的合法性一直在变动之中 ， 目前已有不少地方出台公寓禁令 。 加上公寓只有40年产权、税费比住宅多一倍、流动性弱等因素 ， 投资公寓更要全面权衡 。

至于其他类型的房子 ， 更要抱有一百分的谨慎 。 搞不清房子性质 ， 就不要奢谈投资 。

04流动性要放在第一位

过去买房 ， 上涨空间有多大 ， 无疑是第一位的 。

未来买房 ， 安全性和流动性的重要性 ， 已经远远超越了上涨空间 。

安全性 ， 不用解释 。 流动性 ， 顾名思义 ， 指的是变现能力 ， 兑付能力 ， 持续撬动杠杆的能力 ， 将资产变现为现金的能力 。 任何资产 ， 只要不能变现 ， 就终究只是纸面财富 。

房子失去了流动性 ， 指的是有价无市 ， 没有交易 ， 任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁；指的是无人接盘 ， 无论是对城市前景还是资产前景产生疑问 ， 只要没有人再来接盘 ， 那么原有的价格就难以为继 。

那么 ， 哪些房子缺乏流动性？

其一 ， 政策处于灰色地带、市场相对狭窄、成交限制过多的房子 。

这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区 ， 以及部分发展中国家的海外房产 。

其二 ， 年限过久的旧房 ， 一般房龄超过25年以上 。

这些旧房 ， 如果在热门拆迁区域 ， 那么未来还存在较大的拆迁收益预期 。 如果拆迁不易 ， 连加装电梯、加建停车场都困难重重 ， 那么无论是居住价值 ， 还是投资价值都将大打折扣 。 要注意的是 ， 我国住宅的设计寿命一般为50年 ， 许多80/90年代的老公房 ， 真实的房龄上限未必能触及这一门槛 。 而在贷款机制中 ， 房龄超过30年 ， 就很难获得商业贷款 ， 其流动性必然大打折扣 。

其三 ， 没有二手市场的区域 。

没有二手市场 ， 就没有交易套现的可能 。 二手市场过于羸弱 ， 新房想要进行变现 ， 就会存在极大困难 。 这里包括大多数的县城、大部分二三线城市的新区 ， 以及一二线城市的远郊区 。

05哪些城市的房子还值得买

一线城市自不用说 ， 强二线城市同样问题不大 。

现在的问题是 ， 三四线城市该如何选选择？

用一线、二线、三四线这样的概念 ， 来对城市进行能级分层 ， 一直都颇为流行 ， 但这种分类会给人一种误解 ， 以为只有一二线城市才有前途 ， 三四线城市一概失去前景 。 显然 ， 在中心城市、都市圈和城市群日益成为发展主流的背景下 ， 这种城市分层早已不合时宜 。