----欧洲房产交易过程中的尽职调查 ， 调查什么？//----

在国外购买房地产时 ， 购买者应对房产进行法律和财务检查 ， 以核实所购财产的合法性 。 此过程通常称为“尽职调查” 。 例如 ， 可以通过尽职调查发现是否有第三方对房产拥有产权负担 ， 并可对投资风险等提出索赔 。

一、为什么要进行尽职调查？

每个国家和地区都有不同的规则 ， 尽管有时看起来有些不便 ， 但尽职调查的目的是保护买方免受财产风险的影响 。 认真进行尽职调查 ， 可以免受潜在风险的损害 ， 例如可能多付的价格或发现其他人可以对该房屋拥有某种索赔权等 。

二、什么时候调查？

应当在签署初步销售协议之后且在执行最终销售合同之前进行尽职调查 。 调查显示的任何缺陷或负担都可以赋予买方退出交易并收回押金的权利 。

三、调查什么？

尽职调查针对房产涉及到的以下方面进行调查：

• 财产价值评估；

• 最终销售合同和在此之前签订的初步合同；

• 业权契据；

• 许可证（例如建筑和维修许可证）；

• 地方当局施加的限制（例如分区 ， 规划方案 ， 基础设施）；

• 对房地产开发商进行背景调查（如果适用）；

• 土地注册处和房主协会的记录；

• 税务记录、债务和法律责任；

• 技术条件和环境危害；

• 潜在的回报和租金风险（用于投资）；

• 司法数据库（用于与所购财产有关的任何诉讼） 。

四、谁可以进行尽职调查？

在某些国家/地区 ， 买方可以进行检查 ， 但我们强烈建议聘请专家 。 根据要求的性质 ， 您可能需要例如房地产经纪人、评估师、律师、公证人或投资专家 。 通常 ， 管理交易的房地产代理商可以帮助您获得所需的专家建议 。

1.德国

德国的房地产购买必须得到当地法律专业律师的支持 。 双方都有14天的时间来审查由公证人起草的合同 。 律师进行尽职调查 ， 并根据买方的最大利益修改合同 。

2.意大利

公证人负责在意大利进行房产交易的尽职调查 ， 并检查债务、抵押和产权负担记录、是否符合城市发展法规 ， 审查卖方的产权契据和财产登记册 ， 为期20年 。

3.拉脱维亚

尽职调查由拉脱维亚的房地产经纪人、律师和公证人进行 。 买方代理检查永久居留资格、产权负担和土地登记 。 最后 ， 公证人必须先审核交易 ， 然后才能注册财产 。

4.西班牙

在西班牙 ， 公证人只会在财产上没有待处理的产权负担的情况下才能达成交易 。 根据Mas-Spain的专家的说法 ， 房地产经纪人会安排尽职调查 ， 并且在执行交易时 ， 公证人必须从产权登记簿（Registro de propiedad）中摘录（并非简单的信息） ， 以表明该房产的所有人财产、股份、债务或产权负担 。 要求公共事业提供者提供证明卖方没有拖欠水电或其他费用的文件 。

5.英国

在英国 ， 必须聘请律师进行尽职调查 。 “只有代表买方的具有英国资格的律师才有权在此处进行交易的尽职调查 。 ”伦敦律师事务所的董事总经理Oksana Salfarlie说：“买主律师从卖主律师那里收集所有与财产有关的文件 ， 并向地方当局提出要求 ， 以检查是否有任何问题会影响双方达成的交易 。 ”