“上半年拿钱下半年没钱对于大多数的房企来说2019年的资金压力非常大 。 ”2019年的最后一日易居企业集团CEO丁祖昱在发布会上对去年的房地产市场进行了回顾 。 同时也对2020年的楼市给出了自己的预判 。

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未来十年还有150万亿元的商品房销售市场

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“土地数据2019年压力很大成交规模回到十年相对低位仅仅比2014、2015年略好一些地价从各个城市来说同比数据没有明显下降 。 ”丁祖昱说“溢价率与流拍率是两个最重要的指标除了3、4、5月份有所回升其他月份整体流拍率达14%约等于七块地当中有一块地流拍土地市场相当严峻 。 ”

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易居地产研究院此前发布的报告显示2019年上半年部分城市土地市场较热地价上涨较快接近前期高点;下半年地市降温特别是四季度以来地价明显下跌但全年来看地价仍同比上涨16.6% 。 2019年40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米同比增长1.7%由负转正 。 但2019年下半年政策收紧后市场明显降温全年土地成交面积仅微增1.7% 。

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溢价率方面来看2019年上半年部分城市出现小阳春地市成交火热但下半年政策收紧后市场明显降温溢价率为14.8%略高于2018年 。 从单月来看2019年12月份40城平均土地成交均价继续明显下跌溢价率已经连降6个月至个位数 。

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在谈及2020年的房地产市场时丁祖昱表示未来十年还有150亿平方米的商品房面积可销售、150万亿元的销售市场 。 但人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战购房主力人口减少6100万90后仍是刚需购房的主力 。

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最近三年房地产创造的财富效应开始减弱

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丁祖昱表示“2010年3月北京出台限购令楼市的调整期持续了18个月2011年7月开始限购陆续扩张至46个城市随后楼市迎来26个月的上升期到2014年6月-9月全国41个城市相继取消限购 。 此后到了2016年3月苏州出台了首个限价令当年9月22个城市收紧楼市调控 。 ”

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从2010年至2019年全国商品住宅的均价翻一番年复合增长率达到7.8% 。 其中北京、上海、广州和深圳的房价则上涨1.5倍 。

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然而对买家来说近三年来房地产创造出的财富效应正在减弱 。

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数据显示2017年至2018年24个典型城市热销的300个项目盈亏情况中仅有51%的项目是赚钱的37%出现亏损 。

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对于开发商来说2019年融资更难卖房也更难 。

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开发商在投资方面也越来越谨慎 。 从拿地的销售比来看2019年8月份之前TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地10月份降至22%到了第四季度就只有25%左右 。

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数据显示2019年一季度开发商融资达到了4600多亿元是最近三年的相对高点而四季度就只有2833亿元境外的债券融资占比达到了50%左右开发商在境内拿不到钱的情况下只能转战境外 。 “对于大多数房企来说2019年的资金压力非常大 。 ”丁祖昱说 。

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融资是房企发展的核心能力 。 在重点监测的76家开发商中融资成本方面有房企拿到钱的最高成本达到了15.6%最低成本4.3%行业平均水平在7.04% 。

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180幅租赁土地无一入市长租公寓估值回到两年前起点

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2017年至2019年全国总计供应租赁用地逾180幅超过1000万平方米 。 然而租赁用地开工进度缓慢近八成尚未开工无一项目入市 。

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丁祖昱认为按照正常的开发速度2017年出让的土地今年应该供应上市但还是没有见到 。 “我想可能2020年是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的一个起步之年180幅土地有一千万平方米一旦上市也将成为租赁市场非常重要的力量 。 ”

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中央经济工作会议多次强调着力稳地价稳房价稳预期保持房地产市场平稳健康发展 。 长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位不把房地产作为短期刺激经济的手段继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案着力建立和完善房地产调控的体制机制 。

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谈及曾一时野蛮生长如今迎来寒冬的长租公寓时丁祖昱称长租公寓的估值已经回到两年前的起点 。 分散式公寓受到房源租约期短装修投入小等因素影响单房估值约为集中式公寓的三分之一但头部企业拥有一定的溢价 。