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在过去的二十年 ， 假如你问最好赚钱的生意 ， 房地产一定是答案之一 。 不仅富豪榜中地产业主占半臂江山 ， 就算普通家庭 ， 也会因投资房产多少不同拉开了贫富差距 。 房子成为国人的信仰 ， 房价牵动亿万人心 。

地产行业具有 ， 好借贷、高负债、高杠杆经营、政策护航、产品刚需等一系列好赚钱的特性 。  其相关行业对其依赖度很高 ， 金融属性极强 ， 地方财政的主要来源 ， 居民财产性收入的主要来源 。

但是 ， 地产如果走到了尽头 。 就有了一句著名的话 。

一切危机的源头都来自房地产危机！

2008年的美国金融危机、1998年泰国开始的亚洲金融危机、1990年日本失去的二十等等 。 都是地产泡沫破灭后带来巨大的金融危机 ， 从而引发了经济动荡 。

房地产发展到今天 ， 银行信贷总量约为150万亿的40%与房地产相关 。 其中除居民28万房贷外 ， 还有30多万亿房地产企业和地方城投信贷 。 地产企业还有1.2万亿美元的海外债和难以统计的各种信托产品债务 。

房地产开发企业的总体负债率已超过了80%以上 。 有些企业到了90%多 。

下面小学老师开始出题：

一个房地产企业总资产1000亿 ， 其中800亿为借贷 ， 负债率80% ， 可以视为整个资产都为地产产品 。 假如房不好卖的情况下 ， 银行催债 。 企业降价20%促销房子 ， 回笼200亿资金还给银行 。 请问公司本次降杠杆后的资产负债率多少？

一般学生答案为：公司总资产变为800亿 ， 负债600亿 。 负债率75%

现实是房价被重新定价后：总资产同步缩水20%后为640亿 ， 负债为600亿 。 负债率由原来的80%提高到了93.75%

惊不惊喜、意不意外 。 越去杠杆 ， 负债率越高 。

去年很多城市 ， 年初排队抢房 ， 年末排队维权退房 。 只因刚买了房 ， 地产公司就降价促销 。 消费者和买股票一样 ， 买房是基于房价一直涨的信仰 ， 买涨不买跌 。 那么房价还能涨吗？ 房价下跌到什么程度才会吸引人买房 。 牛市不言顶 ， 熊市不言底！

一笔好的投资一定是每年收益比银行利息高 。 不然还不如把钱存银行 。

房子目前出租全国平均收益仅为1.5% 。 很多城市甚至更低 。 目前房价很少有人不借贷 ， 很少全款购买 。 那么房租收益完全不能覆盖利息支出 。 可以说买房不仅不是最好的生意 ， 还是最危险的傻生意 。 房价高的已经完全没有天理 。 这就叫泡沫 。

泡沫破了怎么办？地产企业倒闭潮 ， 银行呆坏账暴涨 ， 地方财政垮掉 ， 投资拉动休克 ， 地产相关产业链景气度逆转 ， 居民负债率飙升、严重抑制消费 。 所以房价不能跌 ， 哪家地产商降价卖房 ， 马上、立即、被约谈 。

房价不能降 ， 能怎么办？

办法一：要么涨3到4倍房租熨平泡沫 ， 这需要居民收入也涨这么多倍 。 现实吗？

办法二：再印数倍钞票 ， 向委内瑞拉学习 ， 进入疯狂通胀时代 ， 所有人等待被洗劫 。 那么汇率怎么办？ 人民币国际信用怎么办？ 这么下去谁还和你玩？

办法三：冻结房价 ， 不准交易 。 房价横盘几十年 ， 用经济发展、等待居民收入提高 ， 熨平泡沫 。 现在就是这么做的 。 但是、但可是 ， 房价和交易可以冻结 。 企业贷宽利息冻结不了 ， 居民房贷利息支出无法消失 ， 时间越久累计负债率还会提告更多 。 只能延迟泡沫破灭 ， 并不能解决泡沫 ， 最终还会增加泡沫 。

办法四：真没办法了！

办法五：美国2008年模式 ， 刺破泡沫、不救助 ， 五大投行倒了两个 。 我们可行吗？ 美国有个人破产法等一系列社会救助体系 。 并不影响居民正常生活 。 我们没有 ， 据说正在立法 。 有限政责任只有有限权利 ， 出了问题都要自己负责 。 无限权力具有无限责任 ， 出了问题就找你 。 会引发什么？ 您懂得！ 此处略去一万字 。