----楼市最大利空：老龄化 ， 少子化！高楼住宅贬值潮 ， 即将开始//----

----楼市最大利空：老龄化 ， 少子化！高楼住宅贬值潮 ， 即将开始//----

楼市最大的利空是老龄化 。 老年人只需卖房 ， 不需买房 。 而少子化 ， 则意味着未来的接盘侠数量堪忧 。

这样 ， 即使：

1)我国人均GDP从当前的超1万美元 ， 十年后 ， 跨越到超2万美元 。

2)M2从当前的接近200万亿 ， 翻番有余到500万亿 。

在老龄化和少子化的格局下 ， 房价依然会走低 。 如果上述的1)+2)不出现 ， 则可能会房价暴跌；如果上述的1)+2)均出现 ， 则房价可能会走出一个浅V 。

2019年是否真的出生人口是否只有1100万 ， 还未官宣 。 重点是：2020年上半年 ， 会否只有500万 ， 甚至更低？2020年第一季度 ， 会否只有250万？如果2020年第一季度 ， 医院的新生儿临产数据 ， 低于250万 ， 则4月和5月楼市可能会出现大批卖盘 。

高楼住宅 ， 由于容积率偏高(拆迁成本太高) ， 将来不会有开发商愿意接盘拆迁改建 。 这样 ， 未来高楼住宅就会逐年折旧 。 能升值的是地段 ， 而由于次中心的成熟 ， 市中心被分流 ， 这样市中心的价值就会缩水 。

重庆最近住宅大楼着火 ， 也说明住宅大楼存在的安全隐患 。 一个月前 ， 是沈阳住宅大楼着火 ， 一个月后是重庆住宅大楼着火 。 两处火情的情况 ， 基本上差不多 。

中国大中小城市这么多 ， 时不时某地住宅大楼着火 ， 从楼底一直烧到楼顶 ， 由于消防部门及时出动 ， 火情得到控制 ， 所幸无人员伤亡 。 这样的新闻不断上热搜 ， 将让高楼住宅的IP不断贬值 。

被烧掉的高楼住宅 ， 没有提前买保险的话 ， 贷款还在 。 买保险就相当于缴纳房产税 。

将来高层住宅 ， 只能靠一个概念：有钱人愿意登高望远的“中国市中心” 。 1)风景 ， 2)有钱人密集度 ， 将是高层住宅唯一保值点 。 穷人住的高楼 ， 极端一点：电梯坏了也没人愿意出钱修 。

日韩式的生育率跳崖暴跌 ， 若是实锤的话 。 2020-2025年 ， 独门独户带院子的住宅 ， 可能会出现 ， 以鼓励生育 。

假如2020-2030年 ， 中国人均GDP从超1万美元 ， 翻番到超2万美元 ， 中国人的人均(注意：被平均)收入也将翻番 。 独门独户带院子的“标准洋房”售价150万(鼓励生育) ， 按照6.9的汇率 ， 则相当于是22万美元 。 与美国当前三四线的新房价格水平相当 。

我们国家2万美元人均GDP ， 其实是跟美国三四线竞争 。 150万(22万美元)的美式郊区住宅 ， 定价与美国三四线郊区接轨 。

2亿套独门独院住宅 ， 就是300万亿以上的房地产销售额 ， 会带动：汽车 ， 家具 ， 装修 ， 园艺设备等行业的销售 。

它将拉高GDP ， 实现5+%的年增速 。

1亩 = 666.6666667平方米(m2)

假设三/四层的“紧凑型”美式洋房 ， 它包括附属公路的全部占地面积是120平米 ， 则2亿套是240亿平米 ， 相当于0.36亿亩地 。 考虑到老龄化 ， 引发的偏远农村“成建制”拆除释放的宅基地和乡路 ， 它应该不会占用我国18亿亩耕地 。