----新千亿房企阵营：有人逆势狂奔 ， 有人负面缠身//----

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行业洗牌

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2019年 ， “房住不炒”的房地产维稳政策基调贯穿全年 。 在“稳地价、稳房价、稳预期”的指引下 ， 房地产行业整体规模尽管稳中有升 ， 但自2016年创出34.8%的历史峰值以来 ， 增速却已连续三年下滑 。

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Wind数据显示 ， 截至2019年11月末 ， 中国商品房销售额为13.9万亿 ， 同比增长7.3% ， 此前两年的增速分别为13.7%和12.2% 。 即便2019年全年可以大概率突破16万亿的预期值 ， 但7%左右的增速将是房地产行业自2008年金融危机出现负增长以来的最低增速 。

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此外 ， 近两年的偿债高峰仍在持续 ， 融资渠道持续收紧 ， 房企融资难度和成本齐升 。 继2018年破产房企数量突破400家后 ， 2019年这一数字突破了500家 。

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陷入债务危机的房企亦不在少数 ， 三盛宏业、颐和地产和国购投资等相继暴雷 。 依靠前几年激进扩张录得规模增长的泰禾集团（000732.SZ）和福晟集团则选择“变卖家产”自救 。

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“大鱼吃小鱼”式行业洗牌亦将正式拉开帷幕 ， 行业集中度也正在加速提升 。 房企销售规模的分水岭已经提升至千亿 ， 这也令房企千亿阵营的成员更迭和整体业绩走势成为外界关注的焦点 。

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据大摩财经不完全统计 ， 2019年千亿阵营房企的数量为33家 ， 较上年增加三家 。 但与行业规模增速放缓同步 ， 千亿阵营新增数量也出现明显下滑 。 2016年至2018年 ， 千亿阵营的房企数量分别为12家、17家和30家 。

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?新晋千亿房企数量为四家 ， 分别为奥园集团（1180.6亿）、滨江集团（1120.6亿）、中国铁建（1100.2亿）和美的置业（1012.3亿） ， 同比增速分别为40.43%、31.82%、24.15%和28.09% 。 奥园集团是排名蹿升最快的千亿房企 ， 同比上升11个位次至第27名 。

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泰禾集团是2018年千亿房企阵营中唯一掉队的房企 ， 其2019年销售额为880.7亿 ， 同比下滑32.43% ， 排名则大幅下降22个位次至第42名 。

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新千亿房企阵营中只有华夏幸福（1510.0亿）和绿城中国（1353.6亿）销售额增速同比下滑 ， 分别为-10.12%和-13.44% ， 排名均同比下滑七个位次至第13名和第17名 。

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相比2018年的千亿房企阵营 ， 2019年的千亿房企阵营存在四大看点：

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TOP3门槛突破6000亿 ， 绿地压哨保六

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与上一年相比 ， 2019年行业TOP8房企排名没有发生变化 。 不过 ， 千亿阵营房企2019年销售额平均增速为19.12% ， TOP8中满足这一标准的只要三家房企 ， 分别为融创中国（5562.1亿）、中海地产（3301.3亿）和新城控股（2747.8亿） ， 增速分别为20.70%、22.82%和24.66% 。

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值得注意的是 ， TOP3的门槛已由2018年的5500亿提升至6000亿 。 其中 ， 碧桂园、万科和中国恒大2019年销售额分别为7715.3亿、6308.4亿和6010.6亿 。

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不过 ， TOP3分别5.88%、3.94%和9.02%的销售额同比增速已明显低于千亿房企平均增速 。 尽管三家房企合计销售额已突破两万亿 ， 较上一年增加1160亿 ， 但在千亿阵容总销售额占比却下滑3.4个百分点至24.5% 。

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这也预示着 ， 随着属于TOP3的房地产行业增量天花板见顶 ， 整体行业趋于集中化更加体现在销售额在1000亿~3000亿的房企身上 。 而1000亿~3000亿的规模房企纷纷在2019年跑马圈地和降价销售 ， 也被外界看做是在房地产行业白银时代的尾声阶段 ， 分食房地产行业的最后一波增长红利 。

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TOP8中 ， 绿地控股2019年房地产销售额同比0.1%的增长成为了一种特殊的存在 。 截至2019年11月末 ， 绿地控股前11个月的房地产销售额为3015.5亿 ， 同比减少240亿 ， 排名同比下滑一位至第七名 。