全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯 ， 近日发布2019年第四季度北京房地产市场研究报告 ， 全面解读第四季度及全年北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态 ， 并就未来趋势进行展望 。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：2019年对于北京房地产市场而言 ， 是充满变化与调整的一年 。 受诸多因素影响 ， 全年北京房地产行业长期处于调整、波动、甚至是被抑制的大环境当中 。 受影响最明显的是写字楼市场 ， 目前已进入一个下行周期 ， 无论是业主方还是租户方都在积极调整策略以应对寒冬 。 调控从严的政策环境继续深度影响住宅及土地市场 ， 全年的整体成交保持平稳、难现反弹的动能 。 而大宗投资市场则是北京房地产市场为数不多的亮点 ， 2019年全年的成交额再创历史新高 ， 这也表明北京仍然是国内最值得投资的市场之一 。

对于北京写字楼市场而言 ， 2019年可谓“拐点之年” ， 在经历了近十年的黄金发展周期之后 ， 写字楼市场进入了新一轮的调整周期 。 2019年全年北京甲级写字楼市场共迎来134.5万平方米的新增供应 ， 主要集中在CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区 ， 其中既包括中信大厦（暨中国尊）、亚洲金融大厦（亚投行新总部）等地标级项目 ， 也有丽泽SOHO、城奥大厦等新兴商务区的亮点 。 海量供应入市直接拉动全市空置率上升至12.7% ， 这两项指标均为2009年以来的最高值 。 同时 ， 供需之间的平衡被打破以及逐渐疲软的市场需求 ， 共同促使北京写字楼市场的平均租金连续四个季度出现环比下滑 ， 至2019年末下降至每月每平方米364.9元 ， 租金指数较去年同期下降1.6% 。 无论是来自自身的变化（供需体系的转变）还是外部环境（宏观经济增速放缓）均对写字楼市场产生了巨大影响 ， 导致租赁需求被进一步遏制 ， 多数租户对租赁成本更加敏感 ， 而整体市场由业主主导向租户主导的方向开始转变 。

商业零售市场方面 ， 2019年1至11月 ， 北京市的社会消费品零售总额达11195.2亿元 ， 同比增长5.1% ， 增速较往年有所放缓 。 为刺激居民消费、实现消费升级 ， 北京推出多项刺激计划 ， 其中包括鼓励发展“首店经济” ， 通过加大资金支持吸引国内国际品牌的首店、旗舰店进驻北京的零售机构 。 其次 ， “夜经济”的大力推广也成为了北京零售业发展的新趋势 ， 各大零售商店、餐饮娱乐和购物中心通过延长营业时间、加大餐饮业态比例、丰富夜间活动项目等方式促进夜间经济的消费增长 。

基于首都功能定位及城市规划等因素影响 ， 北京中心城区原则上不再增加新的商业项目 ， 因此 ， 2019年北京零售市场的新增供应基本上由两个部分组成 ， 即核心区域的存量项目改造升级、以及来自郊区的新建零售项目 。 其中由国贸展厅改造而成的国贸商城南区和12月份新开业的SKP-S（暨SKP南馆）为稍显沉寂的北京零售市场带来了久违的活力 。 尤其是SKP-S ， 凭借其沉浸式商业体验、诸多高端奢侈品牌云集的鲜明特色 ， 使其一经开业便成为北京商业零售市场的“话题之王” 。

商品住宅销售方面 ， 回顾2019年全年 ， 北京商品住宅市场整体表现波澜不惊 ， 无论是供应还是成交均表现平淡 ， 相较去年既未出现大幅反弹、也未出现整体下滑 ， 基本实现政府所主导的“稳房价、稳预期”的目标 。 北京的房地产调控政策长期以来都保持着从严态势 ， 尽管上半年住宅成交短暂出现小幅升温 ， 但随着调控政策的逐步传导 ， 尤其是对房地产融资端的严格监管与调控 ， 直接导致下半年市场明显降温 ， 成交量开始逐渐走低 ， 购房者的观望情绪较为明显 。 不过因刚需和改善型购房需求韧性较强、在限竞房供应量大增的支持下仍能平稳释放 ， 因此也保证了住宅市场整体成交量同比去年仍能保持稳定 。

值得注意的是 ， 今年中央政府多次提及要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 ， 以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指导思想 ， 因此可以看出 ， 北京房地产市场的调控政策依然不会放松 ， 政府将以“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制促进房地产市场平稳健康发展 。