预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 ， 为保障将来实现物权 ， 而按照约定可以向登记机关申请预告登记 。 如在商品房预售中 ， 购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记 ， 以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押 。 那么 ， 二手房房屋可以预告登记吗 ， 关于预告登记的规定是怎样的？

网友咨询：我要买的二手房还没有房产证 ， 能做房产预告登记吗？

广东天穗律师事务所刘锋律师解答：

二手房房屋是不可以预告登记的 。 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 ， 为保障将来实现物权 ， 而按照约定可以向登记机关申请预告登记 。

【法律依据】

《物权法》第二十条规定 ， 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 ， 为保障将来实现物权 ， 按照约定可以向登记机构申请预告登记 。 预告登记后 ， 未经预告登记的权利人同意 ， 处分该不动产的 ， 不发生物权效力 。

预告登记后 ， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 ， 预告登记失效 。

刘锋律师解析：

预告登记的效力是预告登记制度的中心问题 ， 因此 ， 各国立法均对预告登记的效力作了规定 。 从各国法律的规定看 ， 预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力 。 上述三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用 。

预告登记的保全权利的效力 ， 应以义务人的处分行为相对无效为原则 。 这是因为 ， 当义务人的处分并不妨害预告登记的权利人的请求权时 ， 权利人的请求权并不受到影响 ， 自无认定该处分行为无效的理由 。

购买二手房注意事项：

1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠 ， 审查该房的“两证”相关文件 ， 没有两证的房屋 ， 不得买卖 。

2、要看房屋是否为共有财产 ， 如为共有 ， 要取得其他共有人的同意 。 根据规定 ， 二手房属于两个以上(含两个)主体共有的 ， 应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意 。

3、二手房交易前 ， 买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷 。 有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封 。

4、应当审查二手房有无抵押等情况 。 若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据 ， 或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明 。

5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋 ， 因为公有住房“房改”售房时 ， 有些单位还保留有优先收购权 。 因为按照房改的有关规定 ， 城市职工以标准价或成本价购买的房屋 ， 在购房后5年之内不得上市交易;5年之后 ， 如果出售房屋 ， 原产权单位也有优先购买的权利 。 如果购买的是这样的房屋 ， 就有可能出现问题 。

6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误 ， 因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象 ， 合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准 。

7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件 ， 以及物业管理等相关问题 。